금융당국, 3단계 스트레스 DSR 시행 방안 확정
수도권 지역 부동산 양극화 심화 전망
시중은행권에 대출 '막차' 수요 몰려

금융위원회가 오는 7월부터 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 본격 시행하겠다고 밝혔다. 수도권에 한해 즉각적으로 1.50% 수준의 가산 금리(스트레스 금리)를 적용하고, 지방에는 올해 말까지 유예 기간을 부여하겠다는 계획이다. 시장에서는 규제가 강화된 수도권 지역을 중심으로 부동산 시장 양극화 흐름이 두드러질 것이라는 우려가 나오고 있다.

3단계 스트레스 DSR, 예정대로 시행

20일 금융위원회는 권대영 사무처장 주재로 '가계부채 점검회의'를 개최하고, 3단계 스트레스 DSR 시행 방안을 확정해 발표했다. 스트레스 DSR은 DSR을 계산할 때 실제 금리에 스트레스 금리를 적용해 원리금 상환액을 산출하도록 하는 제도다. 스트레스 금리는 DSR 산정 시 미래 금리 상승 위험을 반영해 가산하는 금리를 일컫는다.

3단계 스트레스 DSR은 '전 업권의 DSR이 적용되는 사실상 모든 가계대출'에 적용되며, 스트레스 금리는 1.50%로 확정됐다. 단 지방(서울, 경기, 인천 외 모든 지역) 주택담보대출에 대해서는 올해 말까지 2단계 스트레스 금리(0.75%)가 적용된다. 사실상 오는 7월에는 수도권의 스트레스 금리만 1.20%에서 1.50%로 상승하는 셈이다. 신용대출의 경우 잔액이 1억원을 초과하는 경우에만 스트레스 금리가 부과된다.

아울러 금융당국은 순수 고정금리 대출 취급 확대를 유도하기 위해 혼합형·주기형 주담대에 대한 스트레스 금리 적용 비율을 상향하기로 했다. 혼합형의 경우 현행 20~60%인 적용 비율이 40~80%로, 주기형은 기존 10~30%에서 20~40%로 변경된다. 단 오는 6월 30일까지 입주자 모집 공고가 이뤄진 집단 대출과 부동산 매매 계약이 체결된 일반 주담대에 대해서는 종전 규정인 2단계 스트레스 DSR(은행 수도권 주담대 1.2%·지방 0.75%)이 적용된다.

"규제 강화하면 강남 3구만 살아 남아" 우려

시장에서는 즉각 스트레스 DSR 규제가 강화되는 수도권 지역에서 부동산 양극화가 한층 심화할 것이라는 우려가 제기된다. 대출 의존도가 높은 지역을 중심으로 부동산 침체 흐름이 가속화할 것이라는 분석이다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 4월 서울에서 소유권이전등기(매매) 신청이 접수된 집합건물의 거래가액 대비 채권최고액(은행이 돈을 빌려줄 때 상환하라고 요구할 수 있는 최대 금액) 비율이 가장 높은 지역은 노원구(63.5%)였다. 이어 금천구(62.9%), 은평구(62.5%), 강북구(62%) 등 순이다. 인천 서구(76%)와 경기 화성(71%), 평택(70%) 등은 해당 비율이 70%대를 넘어섰다. 거래가액 대비 채권최고액 비율이 높다는 것은 그만큼 차주가 집을 살 때 돈을 많이 빌렸다는 의미다.

소위 '강남 3구'로 묶이는 송파구(42.6%)와 서초구(44.8%), 강남구(45.9%)는 거래가액 대비 채권최고액 비율이 50%를 밑돌았다. 비교적 대출 의존도가 낮고, 매수자의 자금 조달 여력이 충분한 강남 3구 부동산 시장의 특징이 고스란히 드러나는 수치다. 이들 지역은 스트레스 DSR 규제 확대의 영향을 크게 받지 않을 가능성이 높다. 일각에서는 규제 강화 이후 강남 3구의 집값이 오히려 강보합세를 이어갈 것이라는 예상마저 나온다.

수도권과 비수도권의 부동산 양극화 문제 역시 한동안 지속될 것으로 전망된다. 지방에 대규모 미분양 매물이 적체돼 있는 이상, 스트레스 DSR 규제 시행 유예가 집값에 미치는 영향은 제한적일 가능성이 크기 때문이다. 국토교통부에 따르면 올해 3월 말 기준 전국의 미분양 주택은 6만8,920가구로 집계됐으며, 이 중 지방 미분양(5만2,392가구)이 차지하는 비중은 76%에 달한다.

한도 축소 앞두고 가계대출 잔액 급증

이런 가운데 은행권에서는 규제가 강화되기 전에 이른바 ‘막차’를 타려는 금융 소비자들의 대출 수요가 폭증하고 있다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협은행)에 따르면, 5월(1~15일) 시중은행권의 가계대출 잔액은 745조9,827억원으로 전월 대비 2조8,979억원 증가했다. 가계대출에서 가장 큰 비중을 차지하는 주담대 잔액은 591조1,678억원으로 1조7,378억원 늘었다.

같은 기간 신용대출도 1조939억원 폭증했다. 이는 지난달 월간 증가폭(8,868억원)을 이미 넘어선 규모다. 신용대출이 한 달에 1조원 넘게 급증한 것은 지난 2021년 7월 1조8,636억원 이후 3년 10개월 만이다. 2020~2021년은 코로나19 팬데믹 등의 영향으로 신용대출이 급증했던 시기다. 2021년 7월 당시 시중은행권의 신용대출 잔액은 140조8,930억원으로, 2년 전인 2019년 7월(103조6,181억원) 대비 37조2,749억원가량 불어났었다.

현 상황과 관련해 한 은행권 관계자는 "월말까지 상환 규모 등을 지켜봐야 하겠지만, DSR 규제 강화를 앞두고 한도가 줄어들기 전에 대출을 받아 부동산과 주식 등 투자에 활용하려는 수요가 다시 몰리는 것 같다"고 진단했다. 일반적으로 차주들은 만기가 긴 주담대를 실행하고 남은 DSR로 신용대출을 이용하는데, 최근 들어서는 신용대출을 미리 받아 한도 축소에 대비하려는 차주가 늘어나고 있다는 설명이다.