집값 상승기 지식산업센터 투자 급증
분양가 70~80% 대출에 전매제한 없어
부동산 시장 침체·공급 과잉에 공실 급증

과거 부동산 호황에 힘입어 아파트 대체 투자처로 불티나게 팔리던 지식산업센터가 대규모 공실에 몸살을 앓고 있다. 부동산 경기 침체와 대출 규제 강화에 직격탄을 맞은 데다 경기 불황으로 임차인을 구하지 못하면서 계약금 포기 매물이 쏟아지고 경·공매로 넘어가는 지식산업센터도 늘어나는 실정이다.

경기 불황에 입주 기업 급감

23일 건설업계에 따르면 고양 덕은지구에는 내년까지 12개 업무용지 가운데 6개 필지에 지식산업센터 2,000실이 입주할 예정이다. 나머지 6개 필지에도 공급이 이뤄지면 덕은지구에만 약 5,000실 규모 지식산업센터가 들어설 것으로 예상된다. 하지만 최근 경기 부진과 과잉공급이 심화하고 있어 임차인을 구할 수 있을지는 미지수다.

고양시에 따르면 2023~2024년 입주를 시작한 고양특례시 지식산업센터 입주율은 지난해 12월 말 기준 5~47%에 불과하다. 고양 지식산업센터는 총 25곳으로 1만1,443실인데, 4,320여 개의 기업이 6,404실에 입주한 것으로 조사됐다.

이와 관련해 덕은동의 한 공인중개업소는 “지난해부터 입주를 시작한 A지식산업센터의 입주율은 50% 미만”이라며 “A지식산업센터의 전용 50㎡를 부가세를 포함해 4억원대에 분양받은 사람이 최근 1억5,000만원 낮은 가격에 매물로 내놓기도 했다”고 말했다. 덕은지구에서 중개업소를 운영하는 또 다른 공인중개사도 “3~5년 전 만해도 특히 한강이 보이는 지식산업센터는 프리미엄이 붙어 손바뀜이 이뤄지면서 투자 상품으로 꽤 인기를 끌었지만, 부동산 열풍이 한풀 꺾이고 대출이 막히면서 투자자들이 사라졌다”고 했다.

한때 떴던 지식산업센터 투자, 이젠 애물단지로 전락

5년 전만 해도 지식산업센터는 고수익 투자처로 각광받았다. 2020~2021년 부동산 상승 시기 아파트 등 주택에 대한 대출 규제가 강화되면서 대체 투자처로 떠올랐기 때문이다. 실제 2020년부터 2023년 초까지만 해도 지식산업센터 분양금액 가운데 10%인 계약금만 내면 중도금 무이자 혜택과 함께 잔금 때 80% 이상의 대출이 나왔다. 수분양자들은 지식산업센터에 프리미엄을 붙여 팔면서 쏠쏠한 시세차익을 얻을 수 있었다.

이에 부동산 개발사들은 초저금리 여건에 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 적극 끌어당겨 너도나도 건설에 나서며 공급을 늘렸다. 그러나 2023년 2분기부터 대출 금리가 2020년(연 2%)에 비해 5%포인트 이상 오르면서 상황이 급변했다. 부동산 경기가 침체기에 접어들고 대출 금리가 높아지면서 지식산업센터 투자 수요가 줄기 시작했다. 지난해부터 주요 시중은행들도 지식산업센터 잔금 대출 한도를 분양금액의 50~60%까지 낮췄다.

건설사 부실 ‘진짜 뇌관’ 우려

이렇다 보니 지식산업센터 매매거래량과 거래금액도 매년 줄고 있다. 부동산 플래닛에 따르면 2021년 8,287건이던 지식산업센터 매매거래량은 2023년 3,395건으로 쪼그라들었다. 거래금액 역시 2021년 3조4,288억원에서 2023년 1조4,297억원으로 급감했다. 지난해 4분기 기준으로는 최근 5년래 가장 부진한 성적을 보였다. 전국 지식산업센터 거래량은 672건, 거래금액은 2,569억원에 그쳤다. 이는 부동산 시장이 단기간 금리 인상 여파로 침체국면에 진입한 2022년 4분기(763건, 2,937억원)보다 더 낮은 수준이다.

수요 대비 공급이 과도하게 늘면서 공실률도 높아졌다. 통계 집계를 시작한 2020년 4월(1,167개) 대비 지난해엔 32.2% 증가했다. 게다가 코로나19 엔데믹 이후 금리까지 높아지자 이자를 감당하지 못하는 주인들이 나타나기 시작했다. 분양자들이 세입자를 구하지 못하면서 세 없이 대출 이자와 관리비를 온전히 감당해야 하는 상황에 놓이게 된 것이다.

이 때문에 현재 개발 중인 지식산업센터가 많음에도 건설사는 분양에 자신이 없다. 막대한 브릿지론 자금조달을 한 뒤 착공시점의 눈치만 보고 있는 형세다. 일부 대형 시행사가 추진하는 지식산업센터 프로젝트는 사업비가 수천억원에서 조단위까지 이른다. 해당 PF 조달 자금의 연대 보증은 대형 건설사가 맡고 있는 탓에 무모하게 밀고 나갔다가 미분양 폭탄을 맞으면 시행사·시공사 모두 살아남지 못할 수도 있다. 그 아래 많은 하도급업체들까지 계산해 본다면 겨우 진정시켜 놓은 PF 위기 국면에 다시 불을 지필 수도 있다. 지식산업센터가 가계와 건설업계의 부실 뇌관이 될 수 있다는 우려가 커지는 배경이다.