영종 25.8% 다산 13.8% 등 신도시 공실률 급등
신도시 상업시설 의무비율 규제 완화 등 추진
강남·청담 등 서울 핵심 상권도 침체 장기화

신도시 상가 공실률이 10%를 넘어서고 서울 주요 상권까지도 ‘텅빈 상가’가 늘고 있다. 영종·다산 등 수도권 신도시는 의무적으로 상가 면적을 확보해야 하는 규제 탓에 비어 있는 상가가 속출하고, 강남·홍대·청담 같은 서울의 이른바 ‘핫플’들도 내수 침체와 소비 패턴 변화에 직격탄을 맞고 있다. 국토교통부는 뒤늦게 건축물 용도 전환과 상업용지 축소 등의 대응책 마련에 나섰지만, 상가가 더 이상 ‘필수 공간’이 아닌 시대에 기존 공급 방식과 상업시설의 개념 자체를 근본적으로 바꿔야 한다는 지적도 나온다.

임차인 구하지 못한 수익형 부동산 급증

18일 부동산 업계에 따르면 상가와 지식산업센터 등 이른바 수익형 부동산으로 한때 주목받던 곳들이 임차인을 구하지 못해 방치되고 있다. 한국부동산원에 따르면 지난해 4분기 경기지역 집합상가 공실률은 10.01%를 기록했다. 영종신도시(25.8%), 다산 신도시(13.6%) 등이 공실률이 높은 대표적 지역이다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령에는 도시 상업지역 주상복합건물의 비주거 시설(상가) 비율은 10% 이상이어야 한다. 각 시·도가 조례를 통해 이 비율을 15~30% 등으로 10%보다 더 높게 잡을 수 있다. 신도시 등 새로 조성된 지역에 공실이 늘어나는 이유도 이렇게 의무적으로 상가로 배정해 놓고 분양한 곳들이 임차인을 찾지 못해서다.

정부도 텅텅 빈 상가 공실 문제를 개선하기 위해 나섰다. 주무부처인 국토교통부는 ‘건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안 마련’, ‘신도시 상업용지의 공급 및 관리개선 방안 연구’ 2건의 연구용역에 착수했다. 상업용지와 상가 건물의 효율적 운영과 공급을 위한 개선책을 찾기위한 작업이다. 국민권익위원회는 상가 공실 장기화의 문제점을 파악하고자 실태조사를 추진 중이다. 권익위 관계자는 “코로나19 이후 경기침체와 맞물려 상가 공실 문제가 대두됐고 정부 차원에서 어떤 해결책을 찾을 수 있는지를 고민하고 있는 상황”이라고 했다.

정부, 신도시 상업용지 축소 등 제도 개선 추진

규제 완화를 추진하는 움직임도 있다. 지난 13일 국토부는 '건축물의 탄력적 용도 전환 지원 방안 마련'에 대한 연구용역을 발주하고 후속 절차를 밟고 있다고 밝혔다. 우선 상가 공실이 얼마나 많고 빨리 증가하는지 현황 파악에 나서기로 했다. 빈 건축물이 늘면 도심 쇠퇴와 치안 등 여러 사회적 문제가 발생하기 때문에 이미 지어진 건축물의 용도를 바꿀 수 있게 지원하는 방안을 고민 중인 것으로 알려졌다.

국토부는 건축물 리모델링을 통해 주거시설로 활용하는 방안에 열려 있다. 국토부 관계자는 "건축 기준을 완화해 생활형숙박시설(생숙)을 오피스텔로 바꿔준 사례가 있다"며 "비슷한 방식으로 고민하는 상황"이라고 설명했다. 다만 생숙을 오피스텔로 전환할 때처럼 주차장 면적, 복도 폭, 소방시설 등 여러 요건을 지키도록 할 것으로 보인다. 아울러 신축 건축물의 복합 활용 방안을 마련할 방침이다.

3기 신도시 상업용지를 축소하는 방안도 검토한다. 국토부 공공주택추진단은 지난달 '신도시 상업용지의 공급 및 관리 개선 방안'에 대한 연구용역을 따로 발주했다. 현재 3기 신도시의 상가 공급은 2019년 계획을 기준으로 하고 있다. 6년 사이 코로나19 사태 등이 생기며 소비 트렌드가 대거 바뀌어 상가 공급 계획 수정이 불가피한 상황이다. 그나마 현재 3기 신도시의 상업용지 비율은 0.8%로 1기 신도시(4.5%)와 2기 신도시(1.91%)에 비해 낮은 편이다. 

내수 침체와 소비패턴 변화도 원인 지목

일각에서는 내수 침체로 인한 상권 붕괴가 공실의 근본적인 원인이라는 지적이 나온다. 부동산 업계에 따르면 신사동 가로수길을 비롯해 명동, 강남, 홍대, 한남, 이태원, 청담 등 서울의 핫플레이스로 불렸던 상권이 몰락하고 있다. 글로벌 부동산 컨설팅 기업 쿠시먼앤드웨이크필드에 따르면 지난해 주요 상권 공실률은 가로수길이 39.4%, 강남 20%, 청담 17.4%, 홍대 14.4%, 한남·이태원 11.5% 등이었다. 명동과 홍대를 제외한 모든 상권의 공실률이 전년 대비 상승했다.

실제로 서울 주요 상권은 메디컬 등 일부 업종을 제외하면 매출액 감소를 피하지 못하고 있다. 쿠시먼앤드웨이크필드 보고서에 따르면 2024년 상반기와 2019년 상반기를 비교한 결과 핵심 상권 대부분에서 음식업과 소매업, 서비스업 등 주요 업종의 매출이 감소했다. 상권 침체는 부동산 시장에 직접적인 영향을 미쳤다. 지지옥션에 따르면 지난해 서울지역 상가 경매(2,736건)가 전년(1530건) 대비 78.8% 증가했다. 반면 낙찰률은 16.8%로 전년(21.1%) 대비 줄었으며 감정가 대비 낙찰가 비율을 보여주는 낙찰가율도 70.9%로 전년(78.9%) 대비 하락했다. 경기 악화로 경매 시장에 나온 상가 매물이 늘었지만 상가 가치 하락으로 낙찰가율이 줄어든 것으로 보인다.

상권 몰락의 가장 큰 원인은 상가가 더 이상 '필수 공간'이 아닌 시대에 접어들었다는 사실이다. 식음료 소비는 배달로 대체되고, 패션 리테일은 온라인 중심으로 재편되면서 상가의 입지 중요성이 계속 약해지고 있다. 오프라인 매장은 단순 판매 공간이 아닌 브랜드 경험을 제공하는 곳으로 변모해야 하지만, 이러한 변화를 따라가지 못하는 상권들은 몰락하고 있다. '핫플'로 부상한 상권조차 임대료 인상 한 번에 임차인이 빠지는 구조로 자생력 없는 상가는 수명을 다하고 있다는 분석이다.