이재명 대통령, 추가 부동산 규제 가능성 시사
마포·성동구 집값, 한 주 만에 1% 가까이 급등
집값 급상승세에 토지거래허가구역 지정 검토

정부가 첫 번째 부동산 정책으로 수도권 주택 담보 대출 한도를 최대 6억원으로 제한한 가운데, 주택 수요 억제를 위한 추가 대책이 나올지 관심을 모으고 있다. 부동산업계에서는 역대급 상승률을 기록한 마포구와 성동구를 비롯해 수도권의 집값 급상승 지역을 토지거래허가구역으로 추가 지정하는 방안이 거론된다.

서울 아파트 가격, 7년 만에 최대 상승률

3일 이재명 대통령은 청와대 영빈관에서 열린 '취임 30일 기자회견'에서 부동산 정책에 관한 질문에 "이번 대출 규제는 맛보기 정도"라며 "수요 억제책은 아직도 엄청나게 많이 남아 있다"고 말했다. 이 대통령의 발언에 대해 부동산업계는 집값 불안정 해소를 위해 추가 조치가 뒤따를 수 있다는 신호로 해석하고 있다. 특히 서울 지역 수요 억제 방안으로 토지거래허가구역 등 규제 지역 확대가 검토될 가능성이 제기된다. 업계에 따르면 최근 집값 상승세가 두드러진 마포구와 성동구 등이 후보 지역으로 거론되고 있다.

한국부동산원이 발표한 6월 넷째 주 아파트 가격 동향에 따르면 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.43% 올라 6년 9개월 만에 최대 오름세를 기록했다. 이 기간 성동구는 0.99%, 마포구는 0.98% 올랐다. 2013년 1월 한국부동산원이 주간 아파트 가격 통계 공표를 시작한 이후 가장 높은 상승률이다. 광진구(0.59%) 역시 역대 최대 폭으로 상승했다. 강동구(0.74%)와 동작구(0.53%)도 2018년 9월 이후 6년 9개월 만에 최고치로 올랐다.

일각에서는 재건축 호재로 집값 상승세가 갈수록 뚜렷해지는 양천구와 과천 등 경기 남부권이 신규 규제 지역에 포함될 것으로 보고 있다. 규제 지역으로 지정되면 주택 구입, 대출, 세제, 청약 등에서 규제가 강화된다. 투기과열지구에선 주택담보인정비율(LTV)이 50%로 제한되고, 재건축 아파트는 조합 설립인가 이후부터 조합원 지위 양도가 제한된다. 조정대상지역에서는 다주택자를 대상으로 취득세, 양도소득세 등에서 세율이 중과된다.

지방 미분양 해소 위해 '1주택 특례' 적용

문제는 이 같은 수도권 규제가 지방으로의 수요 분산을 유도해 시장 양극화를 완화할 수 있을지다. 이와 관련해 기획재정부는 올해 1월 발표한 '2024년 세법 개정 후속 시행령 개정안'을 통해 종합부동산세 1가구 1주택 특례 적용 대상인 지방 저가주택과 인구감소지역 주택의 기준을 공시가격 3억원 이하에서 4억원 이하로 상향 조정했다. 양도세와 비과세는 취득 시 공시가격을, 종부세는 과세기준일 공시가격을 각각 부과 기준으로 적용한다.

'인구감소지역'에 대한 적용 범위도 확대했다. 기존과 마찬가지로 수도권과 광역시는 제외하되, 수도권 내 접경지역과 광역시 내 군 지역은 예외적으로 포함했다. 새로운 규정이 적용되면서 전국 인구감소지역 89곳 중 대구 남구·서구, 부산 동구·서구·영도구 등 5곳을 제외한 84곳이 특례 대상이 됐다. 수도권에서는 경기 연천군과 가평군에 '접경지역' 기준이 적용됐고, 인천 옹진군과 강화군은 '광역시의 군 지역'에 해당해 특례를 적용받게 됐다.

이와 함께 기재부는 기존 1주택자가 준공 후 미분양 주택을 추가로 취득하는 경우에도 ‘1세대 1주택’으로 간주해 특례를 적용하기로 했다. 이는 최근 심각하게 누적된 지방 미분양 문제를 해소하기 위한 한시적 완화 조치로, 2024년 1월 10일 이후부터 2025년 12월 31일까지 취득한 준공 후 미분양 주택에 한해 적용된다. 특례 적용 대상은 수도권을 제외한 지방 주택 중 국민주택 규모인 전용면적 85㎡, 취득가액 6억원 이하인 주택이다.

시장 양극화 해소, 세제 만으로는 부족해

다만, 1주택 특례 정책만으로 부동산 시장의 양극화를 얼마나 해소할 수 있을지는 미지수다. 실제로 박근혜 정부 시절에도 이와 유사한 취지의 파격적인 세제 완화 정책이 도입됐지만, 근본적인 지역 활력 회복에는 한계가 있었다는 평가가 많다. 2013년 4월 당시 국토교통부 등은 그해 말까지  9억원 이하 미분양·신규 주택을 구입할 경우, 5년간 양도세를 전액 면제했다. 기존 주택도 일정 요건(85㎡ 이하, 1세대 1주택자 등)을 충족하면 같은 혜택을 적용했다. 이와 함께 다주택자 양도세 중과를 폐지하고, 임대주택에 대한 세제 감면도 확대했다.

조치 이후 단기적으로는 그해 하반기 주택 거래량이 일시적으로 증가하면서 일부 미분양 주택 해소에 도움이 됐다는 평가가 나왔다. 하지만 그 효과가 수도권과 대도시에 집중되면서 지방 중소도시의 미분양을 해소하고 지방 소멸을 완화하는 데는 한계가 있었다. 세제 감면이 한시적으로 적용된 데다, 인구 감소와 지역 경기 침체 등 구조적 문제는 해소되지 않아, 정책 종료 후 다시 거래가 위축되는 등 일시적 부양책에 그쳤다는 비판이 뒤따랐다. 시민단체 등에서는 투기 수요를 자극하고, 무주택자와 젊은 층의 빚 부담만 키웠다는 지적도 제기됐다.

새 정부의 부동산 정책에는 지난 사례를 면밀히 살펴보고 그 성과와 한계를 면밀히 반영할 필요가 있다. 전문가들은 “현재의 부동산 시장 양극화와 지방 미분양 문제가 단순히 세제 정책만으로 해결될 수 있는 것은 아니다”라며 "수도권 쏠림, 인구 감소와 지방 소멸, 지역 경기 침체, 주택 공급 과잉 등 복합적이고 구조적 요인이 지방 부동산 시장의 약세를 심화시키고 있다"고 분석한다. 단순히 주택 매입에 대한 세제 특례만으로는 젊은 층의 이탈과 지역 공동체 해체, 부동산 가치 하락 등 지방 소멸의 근본 원인을 해결하기는 어렵다는 지적이다.