월세의 ‘상대적 비용 효율성’ 부각
집주인도 월세 수익형 운용 선호
투기 억제·시장 건전성 회복 청신호

올해 들어 지난달까지 국내에서 체결된 임대차 거래 중 월세 비중이 사상 최고 수준을 기록하며 전세 우위 구조를 무너뜨리는 모습이다. 지방에서 시작된 전세의 월세화는 대출 규제 등 정부 정책과 맞물리면서 서울을 비롯한 수도권까지 번졌다. 자금 조달이 어려워진 임차인들은 전세 선택이 어려워지고, 임대인들도 안정적 수익을 위해 월세를 선호하는 추세다. 전문가들은 이 같은 흐름의 장기화 가능성에 무게를 실으며 종국엔 투기성 매매를 잠재워 집값 안정에도 기여할 수 있을 것으로 내다봤다.

집주인, 세입자 모두 “전세는 부담”

13일 법원등기정보광장에 따르면 올해 1월부터 7월까지 서울에서 확정일자를 받은 임대차 계약 건수는 모두 53만6,417건으로 집계됐다. 이 기간 전세는 19만2,795건, 월세는 34만3,622건으로 각각35.94%, 64.06%의 비율을 차지했다. 세입자 10명 중 6명 이상이 보증금 외에도 매달 임차료를 지불하는 셈이다.

지난해 같은 기간과 비교하면 월세 쏠림 현상은 더 선명해진다. 작년 1~7월 확정일자를 받은 전·월세 건수는 총 45만120건이었는데, 이 가운데 전세는 40.28%(18만1,297건), 월세는 59.72%(26만8,823건)이었다. 하지만 후반기로 갈수록 월세 비중이 60%를 넘어가는 달이 많아졌고, 올해 들어선 그 비율이 60% 중반에 가까워졌다.

이처럼 전세의 월세화가 가속한 이유로는 단연 대출 규제 강화가 꼽힌다. 소유권 이전을 조건으로 하는 전세자금대출이 막히고, 세입자의 전세금 반환을 위해 받는 전세퇴거자금대출도 그 한도가 1억원으로 제한되면서 집주인과 세입자 모두 전세 계약에 따르는 부담이 확대된 것이다. 이는 주변 시세 대비 저렴한 전세 매물이 많이 나오던 신규 입주 아파트 또한 다르지 않다.

부동산 빅데이터 업체 아실의 조사에서 서울 서초구 ‘메이플자이’의 이달 전세 매물은 1,272건, 월세 매물은 1,059건으로 비슷한 수준을 보였다. 정부의 6·27 대출 규제로 ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 금지되면서 세입자가 대출받은 전세 보증금으로 분양 계약자가 잔금을 치르고 소유권을 이전받는 방식이 불가능해진 영향이다. 과거 입주장을 맞은 대단지 아파트들에서 전세 매물이 쏟아지던 것과 사뭇 달라진 풍경이다.

상황이 이렇다 보니 세입자가 대출 없이 낼 수 있을 정도로 보증금을 낮추는 대신 월세를 받는 반전세(준전세) 계약도 증가하는 추세다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 의하면 송파구 가락동 ‘헬리오시티’ 전용면적 84㎡는 이달 7일 보증금 8억원에 월세 150만원 조건으로 세입자를 맞았다. 같은 단지 전용면적 110㎡는 보증금 14억원을 그대로 유지하면서도 월세 40만원을 추가하는 조건으로 계약이 갱신됐다.

업계에선 이 같은 현상이 일시적 시장 반응에 그치지 않을 것이라는 데 전망이 일치했다. 한 부동산 업계 관계자는 “전세의 월세화는 정부 정책과 세금, 금리, 자금 조달 여건 등 복합적인 요인이 맞물린 구조적 변화”라며 “세입자들은 자금 여력이 줄었고, 집주인들은 전세보다 월세에서 안정적인 수익을 기대하는 경향이 뚜렷하다”고 설명했다. 그러면서 “이러한 흐름은 당분간 더욱 뚜렷해질 것”이라고 내다봤다.

지방 비아파트에서 서울 아파트로 확산

불과 1~2년 전까지만 해도 임대차 시장 내 월세 비중 확대는 수도권보다 지방에서 두드러진 현상이었다. 고금리 장기화와 대규모 전세 사기 여파로 전세 기피 현상이 심화된 탓이다. 국토부 통계에서 2021년 지방 주택 시장에서 월세 비율은 41.6%였는데, 올해 1분기에는 63.5%로 확대됐다. 빌라, 다세대 등 비아파트로 범위를 좁히면, 지난 1분기 지방 임대차 시장의 월세 비중은 82.9%에 달했다.

이 같은 현상은 올해 들어 서울을 비롯한 수도권으로 빠르게 확산됐다. 부동산 플랫폼과 국토부 자료를 종합하면, 올 상반기 서울 임대차 거래에서 월세 비중은 63.7%를 기록했다. 1분기에 64.6%로 역대 최고치를 찍었고, 2분기에도 63%대를 유지하며 전세 우위 구조를 뒤집었다. 불과 2021년까지만 해도 서울 월세 비중은 43% 안팎이었으나, 4년 만에 20%p 이상 급증했다.

이 같은 흐름은 금리 인하와 집값 정체 속에서 임대인들이 안정적인 임대 수익을 선호하는 경향과 맞물린다. 매매가 상승 요인이 제한된 상황에서 보유 주택을 수익형 자산으로 운용하려는 수요가 강해진 것이다. 동시에 대출 규제 강화와 한도 축소로 세입자들이 전세를 선택하기 어려워진 점도 월세 전환을 가속했다. 금융권에 따르면 올해 상반기 전세자금대출 신규 취급액은 전년 동기 대비 18%가량 줄었고, 일부 은행에서는 고액 전세대출 심사를 중단하거나 중단할 예정이라고 밝혔다.

실수요자 중심 시장 전환 움직임

전세 비중의 축소는 단순한 임대차 방식 변화를 넘어 부동산 시장의 구조적 전환을 의미한다. 본래 전세는 집주인이 세입자로부터 목돈을 빌리고 임대료 대신 이자를 면제해 주는 사금융 성격을 강하게 띤다. 그러나 2008년 전세대출 보증 한도를 기존 1억원에서 2억원으로, 2015년에는 최대 5억원까지 확대하면서 시장 환경이 급변했다. 목돈이 없는 세입자도 낮은 금리로 전세를 얻을 수 있게 되면서 수요가 급증했고, 집주인들은 적극적으로 전셋값 인상에 나설 수 있었다.

문제는 이러한 흐름이 곧 집값 상승의 명분이 됐다는 점이다. 국토연구원은 올해 초 발간한 보고서를 통해 전세대출 보증이 3.8% 증가할 때 전셋값은 연간 8.21% 상승했다고 분석했다. 박근혜 정부 당시 공시 가격의 150%까지 대출을 가능하게 하고, 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 서면서 부동산과 가계부채가 폭등했다는 지적이다. 여기에 소득이 없어도 소득을 인정해 주는 ‘인정소득’ 제도까지 생기면서 대출 가능 한도는 더 크게 뛰었다.

그 결과 전세를 끼고 주택을 매입하는 ‘갭투자’는 걷잡을 수 없이 확산했고, 이 외에도 가계부채 폭등과 금융시장 불안, 자산 격차, 깡통전세 및 역전세, 내 집 마련 기회 감소, 저소득층 주거 불안 심화 등 각종 부작용이 쏟아졌다. 과도한 전세대출이 전셋값과 집값을 동시에 밀어 올리면서 시장 거품을 키웠다는 비판이 제기되는 이유다.

전문가들은 전세의 월세화 흐름이 갭투자를 억제하고 주택 가격을 안정화하는 데 직접적인 효과를 낼 수 있다고 본다. 월세 비중이 늘어나면 임차 형태는 다양해지고, 세입자가 단기간 거주 계획에 맞춰 주거를 선택하는 유연성 또한 커질 것이란 판단에서다. 갭투자와 같이 부채를 기반으로 한 투기 수요가 줄어들면, 시장은 자연스럽게 실수요자 중심으로 돌아설 것이란 분석이다.

이와 관련해 서동기 전 한국감정평가협회 회장은 “전세 계약이 늘어나면서 집값이 올라간 것이고, 집값이 오르니 전셋값도 오르는 ‘거품의 악순환’이 이어져 왔다”고 짚으며 “장기적으로 전세제도 자체의 존폐를 논의해야 하는 단계”라고 단언했다. 이어 “전세 비중이 줄면 집값은 따라서 내려올 수밖에 없다”며 “당장은 힘들 수 있어도 대출을 규제하는 식으로 전세 수요를 억제하다 보면 집값은 머지않아 안정화될 것”이라고 내다봤다.