정부, 임대차 제도 개선 토론회 개최 예정
임대차 2법 도입 이후 부작용 빗발쳐
국토연구원, 보고서 통해 제도 개선·보완책 제시 

정부가 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 제도 개편을 위한 공론화 작업을 시작한다. 임대차 2법 도입 이후 전세가가 폭등하고 전세사기가 횡행하며 임대차 시장 혼란이 눈에 띄게 가중된 가운데, 국토연구원 등 핵심 국책 연구기관과 손을 잡고 제도를 수정·보완해 부작용을 바로잡겠다는 구상이다.

임대차 2법 개편 논의 본격화

24일 국토교통부는 오는 26일 세종시 국토연구원에서 '임대차 제도 개선 토론회'를 개최하겠다고 밝혔다. 이번 토론회는 정부 차원의 임대차 2법 개편 논의를 본격화하기 위해 마련됐으며, 국토부가 후원하고 국토연구원이 주최한다. 발제는 박진백 국토연구원 부연구위원과 한국개발연구원(KDI) 연구위원 출신인 이승협 중앙대 교수, 한국조세재정연구원 송경호 연구위원이 맡는다. 대표적인 국책 연구기관 세 곳에서 임대차 2법을 연구한 결과를 내놓는 셈이다.

토론회의 핵심인 임대차 2법은 지난 21대 국회 당시 문재인 정부와 더불어민주당이 도입한 법안으로, 전월세 계약을 ‘2+2년’으로 연장해 최대 4년 거주를 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 것을 골자로 한다. 윤석열 정부는 임대차 2법이 전월세 가격을 단기간에 끌어올리는 부작용을 불러왔다며 폐지를 추진했으나, 제대로 된 논의도 해보지 못한 상황에서 탄핵 국면을 맞았다.

임대차 2법이 몰고 온 혼란

윤석열 정부의 주장대로 임대차 2법은 2020년 도입 직후부터 부동산 시장에 막심한 혼란을 야기했다. 당시 4년간 전세금을 올릴 수 없다고 판단한 임대인들이 전세가를 한 번에 대폭 인상했기 때문이다. KB부동산 통계를 보면 2020년 서울 아파트 전셋값은 임대차 2법 시행이 예고된 7월부터 매월 1%대 상승률을 기록했다. 연간 기준으로 보면 2020년에는 12.2%, 2021년에는 11.9% 뛰었다. 전국 기준 상승률도 2020년 7.52%, 2021년 12.0%로 상당히 높았다.

계약갱신요구권 만료 이후 보증금이 급등하는 사례도 많았다. 국토교통부가 최근 공개한 국토연구원의 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 보고서에 따르면, 지난해 8월 기준 서울 아파트 전세 거래 가운데 계약갱신요구권을 사용한 사례 1,672건 중 4년 만기 후 전세보증금이 인상된 사례는 970건(58%)에 달했다. 인상된 금액의 평균치는 약 1억700만원(평균 인상률 21.58%)이었다.

단기간 내 전세가가 빠르게 치솟으며 전세가율(주택의 매매가격 대비 전세가격의 비율을 나타내는 지표) 역시 뛰었고, 일부 임대인들은 갭투자를 명목으로 엄청난 수의 주택을 매입하기 시작했다. 주택 매입 시 투입해야 할 자기 자본 부담이 크게 줄어든 결과다. 갭투자가 성행하고 시장 혼란이 가중되며 전세가는 급등락하기 시작했고, 무리하게 주택 수를 늘린 임대인들은 보증금 반환에 난항을 겪기 시작했다. 사실상 임대차 2법이 부동산 시장 전반을 뒤흔든 전세사기 사태의 단초가 된 셈이다.

국토연구원의 '제도 재설계' 제안

각종 시장 부작용을 확인한 국토연구원은 임대차 2법이 좋은 취지의 제도지만, 의도한 대로 작동하지는 않았다고 판단했다. 이에 따라 이번 토론회에서는 수정·보완을 통한 제도 재설계 방안이 논의될 예정이다. 국토연구원은 이미 '주택임대차 제도개선 방안 연구' 보고서를 통해 다수의 제도 개선 방안을 제시한 상태다.

보고서에 따르면, 임대차 2법 관련 문제를 해결하기 위해 토지거래허가구역과 같이 '임대차 특별지역'(가칭)을 지정하거나 지자체에 관련 권한을 이양하는 방식을 고려해 볼 수 있다. 임대차 특별지역에는 지자체장이 국토부장관 등에 건의해 일정 기간 계약갱신요구권, 상한요율을 적용하도록 한다. 이 경우 지역별 맞춤 제도 운용이 가능하지만, 특별지역 내 이중가격(신규 계약과 갱신 계약 간 전세 보증금이 다른 현상)·계약 갱신 갈등이 해결되지 않고 지자체의 행정 비용이 증가한다는 단점이 있다.

기존 제도를 유지하되 임대인과 임차인이 제도 적용 여부를 자율적으로 협상해 계약하는 방안도 거론됐다. 해당 방안이 현실화할 경우 기존 제도가 유지돼 국민 피로도가 감소하고, 임차인의 거주 기간 선택권을 다양하게 유지할 수 있다는 장점이 있다. 임대인도 관련 제도를 계약갱신 공실 방지를 위한 마케팅 수단으로 활용해 이득을 취할 수 있다. 다만 계약 시 임차인과 임대인 간 갈등에 유의해야 하며, 비교적 임대인의 영향력이 큰 공급 부족 지역에서는 계약서에 관련 내용을 명확하게 기술할 필요가 있다.

임대료 상한요율을 현행 5%에서 10%로 상향하고, 제도 적용 대상을 저가 주택 등으로 한정하는 방법도 있다. 이 같은 방식을 채택할 시 이중가격 문제를 일정 부분 해소할 수 있지만, 적정 상한요율에 대한 사회적 합의를 도출하기 어렵다는 단점이 있다. 제도 적용 대상을 재설정할 경우 문턱 효과 등의 부작용이 발생하고 정책이 복잡해진다는 점도 문제로 꼽힌다.