저축 중심이던 투자 문화에 변화
‘잃어버린 30년’ 종식 기대 확산
수급 불균형 심화에 정점은 아직

최근 일본 부동산 시장이 젊은 세대와 외국계 자본의 적극적인 진입으로 뜨겁게 달아오르고 있다. 2·30대 투자자들은 저축 대신 실물자산 투자에 나서며 수익형 부동산 시장의 중심축으로 자리했고, 저금리와 엔저 효과를 노린 대규모 자금의 유입 또한 이어지는 추세다. 일각에서는 가격 정점에 다다랐다는 경고음도 나오지만, 신규 공급 부족과 정책적 유인 요소로 인해 수요는 한동안 지속될 전망이다.

Z세대 참전으로 투자 주도권 바뀐 日 부동산 시장

12일 글로벌 부동산 컨설팅업체 세빌스에 따르면 최근 일본 도쿄의 주거용 임대 시장은 뚜렷한 강세를 보이고 있다. 특히 도쿄 23구의 올해 1분기 평균 임대료는 1㎡당 4,547엔(약 4만5,470원)으로 직전 분기 대비 5.0% 올랐으며, 전년 동기와 비교해선 7.3% 뛰었다. 특히 23구 내 중심 5개구 평균 임대료는 7분기 연속 상승해 1㎡당 5,524엔(약 5만5,240원)으로 집계됐다. 이는 지난해 1분기와 비교해 9.9%의 상승률이 반영된 수치다.

이러한 임대료 상승 현상은 ‘원룸 맨션’이라고 불리는 소형 콘도가 안정적인 투자처로 주목받으면서 가격 오름세를 보인 것과도 맞물린다. 일본 부동산 데이터업체 도쿄칸테이에 의하면 2023년 신축 원룸 맨션의 평균 가격은 3,286만 엔(약 3억2,800만원)으로 2004년(2,179만 엔·약 2억1,700만원)보다 50%가량 상승했다. 저렴한 가격에 매입해 임대 수익을 창출하거나, 은퇴 후 고정 수입원으로 활용하는 방식이 인기를 끌면서 공급 부족과 수요 증가가 겹친 결과다.

이는 일본의 사회 구조적 흐름과도 관련이 깊다. 초저금리 기조가 길어지면서 은행 예금만으로는 자산을 불릴 수 없다는 인식이 널리 퍼졌고, 정부의 연금 시스템에 대한 불신 역시 자산 증식을 위한 적극적인 투자 선호를 부추긴 것이다. 특히 ‘Z세대’라 불리는 2·30대 청년들은 부동산을 ‘안정성과 수익을 동시에 잡을 수 있는 자산’으로 인식하면서 그간 주춤했던 부동산 시장을 다시 움직이기 시작한 원동력이 됐다.

이들 청년 투자자는 기존 세대와는 전혀 다른 방식으로 부동산 시장에 접근하는 양상을 띤다. 공급자나 시공사 중심이 아닌 실거주와 수익을 병행하는 하이브리드형 투자 모델을 선호하고, 소셜미디어(SNS)를 통한 정보 공유와 부동산 콘텐츠 소비 등을 통해 ‘정보력’을 갖춘 투자 세대로 떠올랐다. 이처럼 투자 성향이 공격적인 세대가 주류로 자리 잡으면서 시장의 안정적 흐름 또한 역동적으로 바뀌고 있다는 게 시장 참여자들의 주된 견해다.

저금리·엔저 지속에 투자 매력도↑

여기에 최근에는 모건스탠리와 미쓰비시UFJ파이낸셜그룹(MUFG) 등 글로벌 거물급 투자자들까지 몰리며 일본 부동산 시장의 활황을 부추기는 모습이다. 모건스탠리는 약 1,000억 엔(약 1조172억원) 규모의 일본 부동산 펀드를 조성하며 시장의 이목을 끌었다. 오는 6월 마감 예정인 해당 펀드는 도쿄를 비롯한 주요 도시의 오피스, 다세대 주택, 물류 시설, 호텔 등에 집중 투자할 계획이다. 이는 단순한 포트폴리오 다변화를 넘어, 일본 경제의 구조적 전환에 대한 기대감을 반영하는 것으로 해석된다.

일본 최대 금융 그룹인 MUFG 또한 향후 3년간 1,000억엔을 부동산 시장에 투입할 방침이다. 이를 위해 MUFG은행이 300억 엔(약 3,052억원)을 출자해 펀드를 설립하고, 외부 자금을 유치해 규모를 2,000억엔(약 2조351억원)까지 확대하는 방안을 검토 중이다. 오랜시간 금융 중심이었던 MUFG가 직접 부동산 투자로 전략을 전환한 것은 일본 부동산 시장의 잠재력에 대한 강한 믿음과 장기적 수익 기반 확보 전략에 따른 것으로 풀이된다.

이 같은 대규모 자금의 움직임은 일본의 ‘잃어버린 30년’이 끝났다는 기대감에서 비롯됐다. 1990년대 이후 인구 감소와 저성장 늪에 빠져 있던 일본 경제가 최근에는 기업 실적 개선, 관광 회복, 부동산 수급 타이트화 등으로 서서히 반등 조짐을 보이고 있다는 평가다. 실제로 일본은행이 2023년 3월 17년 만에 기준금리를 인상하면서 자산 가격 전반이 상승세를 보이는 가운데, 지난해 일본 전국 평균 토지 가격은 2.7% 상승해 1991년 이후 최고치를 기록했다.

‘사이클 정점’ 우려 속 상승세에 무게

일각에서는 시장의 과열 양상에 대한 우려의 목소리를 내놨다. 단순한 고가 주택의 문제를 넘어 시장 전반의 구조적 불균형이 심화하고 있다는 진단이다. 그에 대한 근거로는 매매가격 대비 높은 임대료 비율(PER)을 들었다. 지난해 도쿄 수도권 신축 콘도의 PER은 28.93로 역대 최고 수준을 기록했다. 이를 두고 한 업계 관계자는 “과거 일본의 부동산 버블이 무너지던 시기와 지금의 투자 심리가 매우 비슷한 양상을 띠고 있다”고 평가하기도 했다.

하지만 현장의 분위기는 사뭇 다르다. 공급이 따라오지 못하는 상황에서 수요가 계속 유입되면서 가격 상승세를 부채질하고 있는 것이다. 공급 측면에서 보면 일본은 여타 주요국과 비교해 부동산 신축 인허가 절차가 엄격하고, 고도제한이나 지역 개발 규제가 까다로운 것으로 정평이 나 있다. 여기에 기존 주택의 리모델링 수요까지 폭증하면서 당분간 물리적인 공급 확대는 불가능에 가깝다는 게 현장의 일관된 목소리다.

수요 측면에서도 유입 요인이 줄어들 기미는 보이지 않는다. 앞서 언급한 젊은 세대의 투자 확대, 글로벌 자금 유입 흐름에 더해 일본 정부의 외국인 관광객 수용 확대 정책도 상업용 부동산 수요를 자극하고 있다. 나아가 엔화 약세가 지속될 경우, 외국인의 실수요 또는 수익형 부동산 매입 또한 증가할 수 있다. 금리 인상 압력이 적은 일본 시장의 특성상 여타 국가 대비 가격 부담도 크지 않다는 평가다. 일본 부동산 시장이 정점을 찍었다는 비관론적 판단이 좀처럼 힘을 얻지 못하는 배경이다.