대신밸류리츠, 1,500억 프리 IPO 투자유치 마무리
비우량 자산에 무리한 유증하다 주가 하락할 수도
부동산 부실에 상장 리츠 손실 폭증 우려

대신파이낸셜그룹이 올해 상장을 계획하고 있는 리츠(REITs·부동산위탁관리회사)와 관련해 시장에서 우려의 목소리가 나오고 있다. 그룹 측은 금리 하락 시기와 맞물린 매력적인 투자 자산이라고 강조하지만, 다른 상장 리츠와 차별점이 뚜렷하지 않다는 지적이 팽배한 분위기다.

대신증권 본사 담은 대신밸류리츠, 프리IPO 유치

3일 투자은행(IB)업계에 따르면 최근 대신그룹 본사 사옥 ‘대신343’을 담은 ‘대신밸류리츠’는 2,024억원 규모의 상장 전 지분투자(프리IPO) 유치를 마무리했다. 이번 프리IPO에는 대형 보험사를 비롯해 KB증권, 한국투자증권 등 초대형 투자은행과 다수의 금융기관, 교보AIM자산운용의 블라인드펀드와 케이클라비스자산운용, GRE파트너스자산운용의 펀드 등 기관투자자가 참여했다. 대신밸류리츠는 2분기 중 1,000억원 규모의 공모를 진행할 예정이다.

대신그룹은 보유 또는 개발 중인 국내 자산을 계속 편입해 대신빌류리츠를 자산 규모 2조원 이상의 초대형 상장 리츠로 성장시킨다는 계획이다. 대신밸류리츠는 대신증권을 비롯한 그룹계열사들과 최대 10년의 장기 임차 계약을 진행했으며, 분기배당을 통해 7년 평균 연 6.4%의 배당수익을 낼 것으로 예상된다. 박영곤 대신자산신탁 리츠투자부문장은 “대신343 건물 가치와 안전성에 여러 기관투자자가 일찌감치 참여했다”고 강조했다.

그런데 대신343 건물은 매각을 추진하다가 불발된 전력이 있다. 앞서 이지스자산운용, NH아문디자산운용 등 국내 자산운용사와 관련 협의를 진행했으나 가격 눈높이 차이, 협상 기간 장기화 등을 이유로 매각이 결렬됐다. 이에 업계에서는 매각이 불발된 사옥을 리츠에 편입하는 모습이 롯데·한화 등 주요 대기업이 팔리지 않는 부동산을 투자자에게 ‘떠넘기기’해 온 것과 크게 다르지 않다는 지적이 나온다. 이들 리츠는 비우량 자산 편입과 이를 목적으로 한 대규모 유상증자 때문에 고전을 면치 못하고 있다. 금리 인하기에 배당주인 리츠 주가가 하락하는 건 예외적인 상황이다.

공실에 부동산 리츠 ‘빨간불’

리츠 시장이 부진한 또 다른 이유는 공실 때문이다. 금융권에 따르면 한국토지신탁이 리츠를 통해 운영하고 있는 옛 롯데마트 동대전점이 최근 경매에 부쳐졌다. 대주단 중 남대전농협은 케이원제3호CR리츠가 대출 이자를 연체하자 2월 5일 기한이익상실(EOD) 예정 통지를 한 뒤 지난달 19일 지방법원에 경매를 신청했다. 7년 전 롯데마트 폐점 이후 공실 문제를 겪으면서 유동성에 문제가 발생한 해당 리츠가 결국 부실 위기에 빠진 것이다.

케이원제3호CR리츠가 남대전·구미·제천·도초농협 등 대주단으로부터 받은 대출의 규모는 150억원이며, 부실채권 규모는 2억6,423만원이다. 이 리츠가 보유한 상가 토지와 건물의 평가가치는 385억원 수준이다. 한토신은 주주로부터 자금을 조달해 이 문제를 해결할 것으로 보이지만, 현재까지 확정된 바는 없는 것으로 전해졌다.

한토신은 지난 2013년 케이원제3호CR리츠를 통해 대전광역시 동구에 위치한 옛 롯데마트 동대전점을 인수했다. 그러나 인수한 지 5년 만에 롯데마트가 폐업하면서 이 CR리츠는 수년간 임차인을 구하지 못해 임대수익 확보에 어려움을 겪었다. 케이원제3호CR리츠는 누적 손실만 수십억원을 기록하다가 2021년에야 임차인을 유치했다. 그러나 최근까지 전체의 면적의 60% 수준만 임대가 되면서 리츠 운영에 필요한 충분한 임대수익을 확보하지 못한 것으로 전해졌다.

이에 케이원제3호CR리츠의 지난해 당기순손실은 15억913만원에 달했다. 지난해 이 리츠가 지난해 벌어들인 임대료·관리비 수익 등 영업수익은 5억8,508만원으로, 영업비용(10억7,485만원)에 한참 미치지 못했다. 리츠의 지속 가능성도 떨어진 상태다. 케이원제3호CR리츠의 외부감사를 담당한 회계법인은 “현재 유동부채가 유동자산을 182억7,400만원 초과하고 있다”며 “회사가 계속기업으로서 존속할지의 여부는 회사의 향후 자산매각계획, 재무 등 경영 개선계획의 성패에 따라 좌우되는 중요한 불확실성을 내포하고 있다”고 평가했다.

홈플러스 회생절차 여파, 리츠에 불똥

이런 가운데 최근 홈플러스가 기업회생절차를 밟으면서 일부 리츠에도 불똥이 튀는 분위기다. KB부동산신탁이 운용하는 'KB사당리테일위탁관리리츠'와 'KB평촌평촌리테일위탁관리리츠'도 잇따라 부실자산 발생 가능성을 공시했다. 두 리츠는 홈플러스 사당점과 평촌점을 담고 있다.

아울러 현재 증시에 상장된 신한서부티엔디리츠의 투자자산 중에도 홈플러스가 임차한 매장이 있는 것으로 알려졌다. 신한서부티엔디리츠는 모자리츠 구조로 설계된 상품으로, 이런 경우 대개 자리츠들이 실물자산에 투자하고 모리츠는 자리츠들의 지분을 보유해 지배하는 구조다. 자리츠는 펀드와 리츠를 통해 용산 그랜드머큐어호텔, 동대문 나인트리호텔, 광화문 G타워에 투자 중이다.

그런데 신한서부티엔디리츠의 경우 자리츠는 물론 모리츠도 직접 실물자산을 편입하고 있다. 이 자산이 인천시 연수구에 소재한 복합쇼핑몰 스퀘어원이다. 스퀘어원은 연면적이 5만1,145평에 달하는 대규모 시설로 여기에 홈플러스가 입점해 있다. 다만 홈플러스는 스퀘어원 건물 지하 3층~지상 5층 중에서 지하 1층의 4분의 1 정도 면적을 장기임차한 것이어서 이번 사태가 전체 신한서부티엔디리츠에 미치는 영향은 제한적인 편이다. 또한 선취 임대료를 받아 당장 홈플러스 측에서 임대료를 내지 못한다고 해도 버틸 수 있는 시간은 충분하다는 평가다. 하지만 홈플러스가 기업회생 과정에서 매장을 철수할 경우 상황이 달라진다. 공실을 채워야 하기 때문이다. 신한서부티엔디리츠가 임차인을 구하지 못하면 배당이 감소할 수 있다.

한 금융투자업계 관계자는 “이번 사태는 홈플러스 부지를 갖고 있는 펀드나 리츠에 다양한 방식으로 악영향을 미칠 수 있다”며 “회생절차 중 폐점하면 건물 공실 문제가, 임차료를 주지 않으면 대출금 이자를 못 갚는 펀드의 기한이익상실(EOD) 문제가, 부지 매각 시에는 자산 가치 하락 문제가 발생할 수 있다”고 설명했다.