평택 미분양 1년 새 3천여 가구 증가
반도체 불황에 지역경제·고용환경 악화
본격 하락장 시작, 외곽부터 줄줄이 사정권

전국 미분양 아파트가 7만 가구를 훌쩍 넘어선 가운데 수도권 외곽에서도 대규모 미분양이 발생하며 시장 침체를 여실히 드러내고 있다. 특히 반도체 업황 부진의 직격탄을 맞은 경기 평택은 미분양 관리지역 지정에도 분위기 반전의 신호가 읽히지 않아 시장 참여자들의 우려가 짙어지는 모습이다.

경기 미분양 5,803가구 중 3,641가구 평택에

28일 부동산 리서치업체 부동산R114에 따르면 지난해 12월 기준 전국 미분양 물량은 7만173가구로 전년 동월(6만2,489가구) 대비 7,684가구 증가했다. 이 기간 경기도의 미분양은 5,803가구에서 1만2,954가구로 7,151가구 늘어 전국에서 가장 큰 폭의 증가세를 보였다. 전국 17개 시도 지역 중 2,000가구 이상 증가한 곳은 경기도가 유일하다.

경기도 안에서도 평택의 미분양 증가세가 두드러졌다. 2023년 말 430가구에 불과했던 평택 미분양 물량은 지난해 말 4,071가구로 3,641가구 폭증했다. 이 밖에도 1,908가구가 증가한 이천을 비롯해 △오산(994가구) △광주(676가구) △광명(356가구) 등 한강 이남 지역들이 평택의 뒤를 이었다.

평택 미분양 급증의 주요 원인으로는 반도체 산업 불황이 꼽힌다. 삼성전자가 평택에 2030년까지 6개 반도체 생산라인을 조성해 대규모 반도체 생산기지를 세울 계획을 밝혔지만, 글로벌 시장 침체를 이유로 일부 공장 건설을 연기했기 때문이다. 또 기존 공장의 일부 가동 중단이 반복되면서 지역경제와 고용환경에 직격탄이 됐다는 분석이다.

이 같은 해석은 지난해 말 분양에 나선 건설사들의 처참한 성적표에서도 확인할 수 있다. 평택 브레인시티 5BL ‘대광로제비앙그랜드센텀’은 1,070가구 모집에 640가구가 신청했으며, 인근에 위치한 ‘푸르지오센터파인’은 832가구 모집에 105건의 신청서가 접수됐다. 또 신영지웰 평택화양은 992가구 모집에 단 21건의 신청이 들어오는 데 그쳤다.

미분양 관리지역 지정에도 수요자 혜택 없어

이에 주택도시보증공사(HUG)는 최근 평택을 미분양 관리지역으로 신규 지정했다. HUG는 미분양 가구 수가 1,000가구 이상이면서 ‘공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수’가 2% 이상인 시·군·구 중 미분양 관리지역을 지정한다. 지정된 관리지역은 HUG 보증 심사가 강화되는 등 신규 주택 분양이 까다로워진다.

다만 수요자들을 위한 대책은 미비한 실정이다. 현재 미분양 주택을 구입하면 주택 수에서 제외해 주는 등 과세 특례가 적용되지만, 수도권은 특례 대상에서 제외되기 때문이다. 미분양 주택을 구입하면 디딤돌 대출 금리를 0.2% 감면하는 혜택에서도 수도권 아파트 수요자들은 대상이 아니다.

이 때문에 주택건설협회는 정부에 준공 후 미분양 주택 취득 시 과세특례 적용 지역을 ‘수도권 제외 지역’에서 ‘서울 제외 지역’까지 확대해 달라고 건의하기도 했다. 정원주 주택건설협회 회장은 “국가 경제에 있어 실물경제의 버팀목 역할을 담당하는 주택 건설업이 대내외 경제여건 악화에 따라 유동성 위기에 직면해 있다”며 “국민 주거 안정에 기여할 수 있도록 주택업계 건의에 귀 기울여 주길 바란다”고 강조했다.

매수 심리 ‘꽁꽁’, 거센 하방 압력

전문가들은 과세 특례 적용 대상을 확대하더라도 시장 활성화까지는 쉽지 않을 것이라는 데 전망이 일치했다. 소위 ‘영끌’ 수요가 몰렸던 수도권 외곽지역부터 본격 하락장이 펼쳐질 것이란 분석이다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 “매수세가 약한 외곽지역부터 하락세가 뚜렷하게 나타나고 있다”며 “여기에 대출 규제마저 강화되면서 수요자들이 선뜻 움직이지 않는 모습”이라고 진단했다.

서울로 범위를 좁혀도 외곽 지역의 가격 하락세는 뚜렷하다. 국토교통부 실거래가공개시스템에 의하면 노원구 월계동 현대아파트(전용 84㎡)는 지난 1월 6억원에 거래되면서 지난해 9월 거래된 8억1,700만원보다 2억원 이상 하락했다. 인근 상계주공7단지(41㎡)도 지난해 7월 5억1,000만 원에 손바뀜됐지만, 올 1월에는 4억7,500만 원에 거래되면서 실거래가가 3,500만 원 떨어졌다.

현지 공인중개사무소 등도 대출 규제가 시행된 지난해 하반기를 기점으로 거래가 눈에 띄게 줄었다는 반응을 내놨다. 노원구 상계동 일대에서 활동하는 한 공인중개사는 “가격을 크게 낮춘 급매 외에는 거래가 거의 이뤄지지 않고 있다”며 “최근 집값 하락세에도 매수자들이 좀처럼 움직이지 않는 분위기”라고 전했다.

여기에 탄핵 정국 등 정치적 불확실성과 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계 적용 등 대출 규제 추가 강화로 하락세가 가팔라질 것이란 관측도 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “대출 의존도가 높은 외곽 지역일수록 규제에 따른 영향도 크게 나타난다”며 “서울에서는 강남권을 중심으로 조금씩 거래가 이뤄지고 있지만, 이 온기가 외곽지역까지 닿기엔 역부족인 모양새”라고 말했다.