각국 주택 보유율 및 주택 자산 가치, 시장 전망과 제도가 결정
‘임대 시장 효율성’도 주택 구매에 결정적 영향
주택 소유자 간 자산 가치 차이는 ‘유지보수 비용’ 때문

더 이코노미(The Economy) 및 산하 전문지들의 [Deep] 섹션은 해외 유수의 금융/기술/정책 전문지들에서 전하는 업계 전문가들의 의견을 담았습니다. 본사인 글로벌AI협회(GIAI)에서 번역본에 대해 콘텐츠 제휴가 진행 중입니다.

주택 보유율과 부동산 자산 가치는 주택 가격 전망과 부동산 관련 제도, 가구들의 주택 보유 여부에 대한 선호도 차이 등에 따라 국가마다 크게 갈린다. 프랑스, 독일, 이탈리아, 스페인, 미국 등 5개국을 대상으로 한 최근 연구에 따르면 위의 요소들이 모두 장기적인 부동산 가치에 영향을 미치되, 시장 전망과 제도적 요소가 선호도 차이보다 훨씬 더 큰 영향을 미치는 것으로 나타났다.

독일, 주택 보유율 50% 이하에 주택 자산 가치 비중도 작아

주택 보유율은 국가 간 큰 차이를 보이는 지표 중 하나다. 독일 국민의 50% 이하만이 집을 소유한 반면 스페인의 주택 보유율은 80%에 이른다. 30%의 차이는 모든 연령 집단에 걸쳐 고르게 분포돼 있기도 하다. 국가마다 국민이 소유한 부동산 자산 가치도 다양하게 갈려 각기 다른 경제 및 시장 상황을 보여준다. 2014년에 실시된 가계 금융 및 소비 조사(Household Finance and Consumption Survey) 및 2016년 소비자 금융 조사(Survey of Consumer Finances) 자료에 따르면 독일이 비교적 낮은 ‘소득 대비 부동산 자산 가치’를 보유한 반면 스페인과 미국의 비중은 훨씬 더 높다.

‘주택 가격 전망’과 ‘부동산 제도’가 주택 보유율에 가장 큰 영향

최근 연구는 근로 소득의 불안정성, 주택 가격 변동성, 임대와 소유 중 선택 등의 주요 가정들을 적용해 각 국가 국민들의 전 생애 주기에 걸친 주택 자산 가치 차이를 분석했다. 그 결과 세 가지 요인이 자산 가치에 가장 큰 영향을 미친다.

먼저 주택 가격 변동에 대한 장기적 전망이 주택 구입 결정과 부동산 자산 축적에 핵심적으로 작용한다. 또한 담보 인정 비율(loan-to-value, LTV), 임대료, 유지보수 비용, 주택 거래 비용 등 국가마다 뚜렷하게 차이 나는 제도적 요소들도 시장에 적지 않은 영향을 끼친다. 한편 현재 및 미래 소비 성향 차이, 소득 대비 주거비 등 가구마다 다른 선호도도 정도는 낮지만 변수에 포함된다.

주택 보유율에 영향을 미치는 요소 역시 주택 시장 전망과 ‘렌털 웨지’(rental wedge)가 핵심이다. 렌털 웨지는 임대료가 주택 유지보수 비용보다 얼마나 비싼지 나타내는 지표로, 이 수치가 높고 주택 가격 인상에 대한 기대가 크다면 더 많은 국민이 임대보다는 주택 구입을 선택할 것이다.

예를 들어 프랑스와 미국의 렌털 웨지는 2% 내외인 반면 이탈리아는 5%에 이르는데 이러한 차이가 주택 보유 비율 차이로 이어진다. 양쪽 차이로 볼 때 2%P의 렌털 웨지 인상은 25~30%P의 주택 보유율 상승으로 연결돼 주택 구입 의사결정에 미치는 영향력을 입증한다. 주택 가격 상승에 대한 기대치도 마찬가지다. 프랑스의 장기 주택 가격 인상 기대치는 2.8%로 기대치가 0%에 가까운 이탈리아보다 높은 주택 보유율을 나타내고 있다. 주택 가격 전망 1%P 변화 역시 15%P의 주택 보유율 차이를 가져온다.

주택 보유자 간 부동산 가치 차이는 ‘유지보수 비용’이 결정적

한편 각국 주택 소유자들 사이에 보여지는 부동산 자산 가치의 차이는 대부분 유지보수 비용에서 비롯된다. 예를 들어 독일의 경우 유지보수 비용이 자산 가치의 2.6%에 지나지 않지만 스페인, 프랑스, 미국은 5%를 넘는다. 당연히 독일 국민의 소득 대비 부동산 자산 가치가 높을 수밖에 없다.

가구 선호도, 가격 전망, 렌털 웨지도 주택 보유자들 간 부동산 가치 차이에 영향을 준다. 이탈리아의 경우 높은 렌털 웨지로 인해 주택 구입을 선호하지만 경제 사정으로 대형보다는 소형 주택 매입에 치우쳐 부동산 자산 축적이 제한된다는 특징이 있다. 반면 주택 가격 인상에 대한 믿음이 강한 스페인과 미국 국민들은 대규모 투자를 통해 부동산 자산 규모를 늘리고 있다.

주택 자산 형성과 주택 보유율에 영향을 미치는 구조적 요인을 분석한 이번 연구는 주택 정책이 각자의 시장 상황에 맞춰 이뤄져야 함을 보여준다. 예를 들어 임대 시장의 비효율성을 바로잡고 현실적인 주택 시장 기대치를 심어주는 정책은 주택 보유율과 부동산으로 인한 부의 분배를 상당 부분 변화시킬 것이다.

이번 연구를 기반으로 향후 경제 충격과 정책 개입이 주택 시장에 미치는 영향을 더욱 심도 있게 연구하는 것도 유익할 것이다. 일반 균형 모델(general equilibrium model, 정책, 기술 등의 요인에 따른 경제 영향을 분석하는 시뮬레이션)을 적용하면 정책 변화와 시장 요인들 간 상호 관계 패턴을 더 잘 밝혀낼 수 있다. 한편 중산층 및 청년 세대 등 개별 인구 집단에 초점을 맞춘 연구도 주택 보유 및 자산 축적과 경제 정책의 상호작용에 대한 심도 있는 이해에 도움을 줄 수 있다.

원문의 저자는 줄리아 르 블랑(Julia Le Blanc) 유럽연합 집행위원회 공동연구센터(Joint Research Centre of the European Commission) 이코노미스트 외 2명입니다. 영어 원문 기사는 Housing wealth across countries: The role of expectations, institutions, and preferences | CEPR에 게재돼 있습니다.