2월 거래 10건 중 4건은 상승 거래
금천·관악·구로는 절반가량 하락 거래
적체 매물 소화까진 힘겨루기 장세 전망

지난달 서울 아파트 시장의 거래량이 소폭 줄어든 가운데 직전 거래보다 가격을 높인 상승 거래 비중은 늘어난 것으로 확인됐다. 전셋값이 오르며 매매가의 동반 상승을 이끈 가운데, 시장 내 누적된 매물을 소화하기까지는 상당한 시간이 소요될 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해다.

물가 상승세 타고 뛰어오른 건설 자잿값, 공사비 부담 급증
"초고층은 더 비싼데" 수익성 고려해 층수 낮추는 조합 속출
'자기자본·PF 리스크' 떠안은 건설사·시행사도 등 돌려

'초고층 아파트'를 꿈꾸던 재건축·재개발 조합들의 한숨이 깊어지고 있다. 건설 자재 가격·인건비가 나란히 뛰며 공사비 부담이 가중, 초고층 아파트 설립의 장벽이 눈에 띄게 높아진 탓이다. 급등하는 분담금을 견디지 못한 일부 단지는 50층 이상(높이 200m) 초고층 재건축에서 50층 미만 준초고층 재건축으로 눈높이를 낮추는 추세다.

7일 기준 서울 강동구 전세 매물 2,517건 집계
전세값 오르는데 매매가는 연속 하락세
실거주 의무 유예로 전세물량 늘었지만, 수급 불안 해소는 '글쎄'

서울 강동구에 전세 매물이 급격히 증가하고 있다. 둔촌동 둔촌주공을 재건축한 '올림픽파크포레온' 등의 입주 시기가 다가오면서다. 서울 전셋값이 계속 오름세를 보이고 있으나, 강동구에서는 신축 대단지를 중심으로 시세가 출렁일 수 있다는 관측이 흘러 나온다.

외면받던 수도권 신축 매물, 공급 감소 우려 타고 급등
"지금 사는 게 제일 싸다" 고분양가 감수하는 수요자들
이어지는 고분양가 기조, 지방 부동산 시장만 '신음'

부동산 시장이 침체 국면을 맞이한 가운데, 수도권 신축 분양권과 입주권이 기형적인 '신고가 행진'을 이어가고 있다. 신축 아파트 공급 감소가 기정사실화하자, 수요자들 사이에서 신축 매물이 줄고 가격이 상승할 것이라는 불안감이 확산하며 매수가 급증한 것으로 풀이된다. 신축 미분양 매물을 둔 수요자들 사이의 '눈치싸움'이 본격화한 가운데, 업계에서는 수도권으로 미분양 수요가 집중되며 지방 부동산 침체 기조가 본격화할 것이라는 우려가 흘러나오고 있다.

프로젝트파이낸싱(PF)발 지방 건설사 위기, 법정관리 신청 이어져
"4월에 대거 회생절차 들어갈 것", 4월 위기설에 업계 우려 증폭
올해만 벌써 5개사 부도 및 565개사 폐업, 2019년 이후 최대 수치

공사비 상승, 분양시장 침체 등의 여파로 연초부터 지방 건설업체의 법정관리(회생절차) 신청이 이어지면서 건설업계의 위기감이 고조되고 있다. 채무 이행을 위해 대기업 계열사들은 자산 매각 등 제살깎기 수단을 동원하며 활로를 모색하고 있으나, 그마저도 여력이 안 되는 지방 중소 업체들은 부도를 맞거나 아예 폐업하는 최악의 상황에 놓여 있다.

서남권 융복합 첨단산업단지로 탈바꿈 선언
“1980년대에 멈춘 개발, 낙후·침체 이미지 타파”
낡은 규제 개편→수요 심리 자극으로 이어질까

앞으로 영등포구와 구로구 등 서울 서남권 준공업지역에 들어서는 아파트는 최대 400% 용적률을 적용받아 40층까지 올라갈 수 있게 된다. 서울시가 공장과 주거지를 엄격히 분리하던 기존 규제를 개선해 산업과 주거, 문화 등이 어우러진 융복합 공간으로 전환하기 위해 용적률 인센티브를 대폭 개선한다는 구상안을 내놓으면서다. 오세훈 서울 시장은 27일 이같은 내용을 골자로 하는 ‘서남권 대개조 구상’을 발표했다. 시장에서는 대대적인 규제 완화로 인한 부동산 경기 회복에 대한 기대감이 고개를 드는 모습이다.

전국 아파트 매매가가 하락세를 이어가고 있다. 정부의 부동산 시장 부양 노력에도 불구, 고금리 기조 및 주택 경기 불확실성의 영향으로 매매 수요가 얼어붙은 것이다. 특히 팬데믹 당시 청년층의 '영끌' 수요가 몰렸던 노원구·도봉구·강북구를 중심으로 침체 기조가 본격화하는 양상이다.

실수요자의 사랑을 독차지하며 소위 '국민평형'으로 꼽히던 전용면적 84㎡의 입지가 위태로워지고 있다. 고물가 기조로 인해 건설 자재 가격이 급등하며 아파트 분양가가 치솟자, 전용면적 60㎡ 이하 소형 아파트에 1순위 청약자가 몰리기 시작한 것이다.

월세 시장과 전세 시장이 극과 극의 움직임을 보이는 배경으로는 수급 불균형이 꼽힌다. 대규모 전세 사기 사태 이후 세입자들이 보증금 미반환 리스크가 상대적으로 작은 월세를 선호하고 있는 것이다.

시행사와 건설사 간 공사비 분쟁이 부쩍 늘어난 가운데, 공사가 끝난 프로젝트에 대해서도 건설사가 과도한 추가 비용을 요구하는 사례까지 나와 논란이 일고 있다. 건설업계의 '붕괴'가 점차 가시화하는 모양새다. 이처럼 시장 불안감이 확산하고 있지만, 정작 정부는 이렇다 할 출구전략을 짜내지 못하고 있다. 젖줄 잃은 업계의 발버둥이 서글프기만 하다.

1일 사회관계망서비스(SNS) 곳곳에서 붉은색 지도 이미지가 공유되기 시작했다. 대규모 전세사기 피해가 발생한 서울 강서구 화곡동 일대 '무더기 경매'의 현실을 담은 지도였다. 해당 지도의 출처는 대법원 사이트 경매 정보, 자산관리공사의 공매 정보 등을 수집·공유하는 '경매지도'라는 이름의 부동산 사이트인 것으로 확인됐다. 전세 사기 피해 사례가 수면 위로 속속 드러나며 시장의 공포감이 가중되는 가운데, 임차인들은 전세사기범의 주무대인 빌라·오피스텔 등 '비(非)아파트' 시장에서 눈을 돌리고 있다.

전국 오피스텔 시장의 수요뿐 아니라 공급도 급감하면서 침체가 심화하고 있다. 아파트 시장보다 상대적으로 복잡한 규제와 더불어, 지속된 고금리 기조 아래 시세 차익마저 기대하기 어려워진 영향이다. 특히 전세사기 여파로 매매 후 전세를 놓는 오피스텔의 투자 가치마저 덩달아 떨어진 것으로 보인다. 업계에선 저성장, 전세 리스크 등 불확실성 요인이 상존함에 따라 앞으로도 침체가 계속될 거란 전망이 나온다.

지난해 대출 원리금을 제때 갚지 못하고 경매에 넘어간 부동산이 급증한 것으로 나타났다. 주택 시장 침체와 지속된 고금리 기조에 더해, 이례적으로 전세사기가 급증한 영향으로 풀이된다. 업계에선 코로나19 팬데믹 이후 이어진 집값 상승기에 부동산 시장에 뛰어든 소위 ‘영끌족’들의 매물이 경매 시장으로 쏟아진 거란 분석과 함께 올 상반기까지 한국은행의 긴축 기조가 지속될 것으로 예상됨에 따라 향후 경매로 넘어가는 매물이 더 늘 것이란 전망도 나온다.

건설 업계 침체가 본격화하며 건설사에서 공사를 중단하는 일이 빈번해지고 있다. 심지어 강남 노른자 땅에서 재건축·재개발 시공사 입찰이 유찰되는 사례도 등장했다. 지난해부터 가시화된 건설 경기 침체가 올해 더욱 심각해지는 모양새다.

전문가들은 전셋값 상승 압력이 매매가 하락과 맞물려 이른바 ‘깡통 전세’를 비롯한 각종 부작용으로 이어지는 데 깊은 우려를 표했다.

수도권 지하철 2호선 홍대입구역 인근 상권에 찬바람이 불고 있다. 대학가 상권만의 차별화한 경쟁력이 빛을 잃은 가운데 중국인 여행객의 발길마저 끊기며 상권이 내리막길을 걷고 있다는 분석이다. 멀지 않은 곳의 망리단길(망원동 일대)이 ‘MZ 세대의 성지’로 불리며 인산인해를 이루는 것과 매우 대조되는 모습이다.

신촌역 인근 랜드마크였던 주요 프랜차이즈 매장들이 최근 몇 년 새 폐업하는 사례가 늘자 신촌 일대 상권이 무너졌다는 평가가 나온다. 실제로 신촌 상가의 공실률은 지난해 3분기 기준 서울 주요 지역 가운데 가장 높은 것으로 나타났다. 코로나19 팬데믹 이후 자리잡은 배달 문화를 비롯해 다른 지역에 비해 낙후된 문화시설 등으로 대학생들의 수요가 끊어진 점이 신촌 상권 추락의 주요 원인으로 지목된다.

지난해 전국에서 거래된 아파트 매매 중 신고가 거래가 차지하는 비중이 2006년 이후 가장 낮은 수준을 기록한 것으로 드러났다. 부동산 시장에 낀 거품이 가라앉으며 정상화를 이루는 것이란 분석이 지배적인 가운데, 충분한 공급이 받쳐주지 않을 경우 더 큰 폭의 가격 급등으로 이어질 수 있다는 우려도 고개를 든다.

재건축에 대한 높은 기대감도 대규모 수요를 끌어들이는 데 결정적인 역할을 했다. 노원구의 경우 지난해 12월 기준 전체 16만3,136가구 중 9만6,159가구가 준공 후 30년을 넘어서면서 재건축 논의가 본격화했으며, 도봉구 역시 6만4,121가구 중 3만6,428가구가 30년을 넘으며 시장의 기대감을 자극했다.

한국은행은 11일 통화정책방향회의에서 기준금리를 연 3.5%로 동결하고, 배포한 결정문을 통해 "부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 관련 리스크가 증대됐다"고 평가했다. PF 위기 대응책으로 꼽히는 '금리 인하' 카드를 아끼는 한편, 현 상황에 대한 문제의식을 직접적으로 드러낸 것이다.