일평균 7,400억→3,500억, 거래급감·총량감축 영향
규제 발표 즉시 서울 한강벨트 등 집값 상승폭도↓
단기적으로 집값 안정 효과, 추가 규제도 시사

정부가 지난달 27일 발표한 초강력 부동산 대출 규제로 인해 과열 양상을 보이던 부동산 시장이 급속도로 냉각되고 있다. 수도권 주택 구매 시 주택담보대출 한도를 6억원으로 일괄 제한하고, 사상 처음으로 정책 서민 대출까지 규제 대상에 포함하는 등 투기적 수요의 자금줄을 원천 차단하는 전방위적 조치가 시행되면서다. 그간 한국은행이 기준금리 인하를 가로막는 요소로 지목해 온 가계 부채 폭증세가 한풀 꺾인 만큼 시장은 8월 금리 인하에 무게를 싣는 분위기다.

주담대 신청액 53% 뚝

8일 금융권에 따르면 지난달 27일 역대급 대출 규제 발표 후 첫 주(6월 30일~7월 3일·나흘 기준) 은행권의 서울 지역 하루평균 주담대 신청액은 3,500억원대로 집계됐다. 직전 주(6월 23~27일) 하루평균 신청액이 7,400억원대에 달한 것과 비교하면 52.7% 급감했다. 대출 신청액은 주택 매매 계약 시점과 시차가 크지 않아 시장 심리와 동향을 파악할 지표로 꼽힌다.

주담대 신청액이 급감한 데는 정부의 전방위 대출 규제가 영향을 미쳤다. 수도권 주담대 한도를 6억원으로 정한 6·27 부동산 대책이 발표된 데다 지난 1일부터 주담대 한도를 더 낮추는 3단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 시행이 겹친 여파다. 은행권 대출 문턱이 높아진 것도 한몫했다. 정부가 연간 가계대출 총량 증가율 목표치를 기존 대비 절반으로 줄이자 은행들이 소극적으로 주담대를 취급하고 있어서다. 대출 규제 사항을 전산에 반영하기 위해 은행들이 일시적으로 비대면 접수를 중단한 점도 영향을 줬다.

정부의 대출 조이기에 서울 부동산 시장은 즉각 반응하기 시작했다. 부동산 리서치업체 리얼투데이가 서울 25개 자치구의 국토교통부 실거래가를 분석한 결과 규제 발표 후 일주일(6월 27일~7월 3일) 동안 거래된 서울 아파트는 577건으로 집계됐다. 직전 일주일(6월 20~26일)간 1,629건 거래된 것과 비교하면 64.6%나 쪼그라들었다. 특히 집값 상승세를 이끈 강남3구(강남·서초·송파) 아파트 거래가 크게 위축됐다. 송파구 아파트 거래량은 같은 기간 95.8%, 서초구는 93.3%, 강남구는 68.4% 감소했다.

집값 상승폭도 크게 줄었다. 강남구는 0.84%에서 0.73%로, 서초구는 0.77%에서 0.65%로, 송파구는 0.88%에서 0.75%로 각각 축소됐다. 마포구는 0.98%에서 0.85%로, 성동구는 0.99%에서 0.89%로, 용산구는 0.74%에서 0.58%로 줄었다. 강동구(0.74%→0.62%)와 광진구(0.59%→0.49%), 동작구(0.53%→0.39%)도 마찬가지다.

매수의향도 대폭 떨어졌다. KB부동산의 주간 아파트 시장 동향에 따르면 11주 연속 상승했던 서울 아파트의 매수우위지수는 76.4으로 전주(99.3)보다 22.9포인트(p) 하락했다. 권역별로는 강북14개구 69.7, 강남11개구 82.3으로 각각 18.9p, 26.6p 떨어져 강남권의 매수 심리 위축이 더 큰 것으로 나타났다.

6·27 대책은 맛보기, 추가 규제 예고

수도권 아파트값을 잡기 위한 정부의 고강도 대출규제에 가뜩이나 생존 위기에 놓인 건설사들의 고심은 더욱 깊어지고 있다. 고금리 장기화 현상으로 공사비가 치솟으며 수도권 신축 단지 분양가가 천정부지로 오른 가운데, 새 규제 시행으로 인해 '현금 부자' 위주로 분양시장이 재편될 수밖에 없기 때문이다. 이런 상황에서 부족한 분양 대금을 전세대출 받은 세입자의 전세 보증금을 활용해 충당하는 갭투자까지 원천 차단될 예정이라 청약 시장의 변화가 불가피해진 형국이다.

현재 정부는 주담대 규제에 그치지 않고 1주택자 전세자금대출 등을 제한하는 방안도 검토하고 있다. 6억원이 넘는 주담대를 제한하는 초강수 대출 규제를 두면서, 대출에 영향을 받지 않는 갭투자로 투자 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 발생할 것이란 우려에 따른 것이다. 추경호 국민의힘 의원실에 따르면 1~5월 서울 지역 자금조달계획서 제출 거래 중에서 ‘임대보증금을 승계한 거래’는 40.72%에 달했다. 이는 임대 보증금을 주택 매수 자금으로 썼다는 것으로 갭투자로 집을 샀다는 의미다.

갭투자 비율은 최근 부동산 상승세를 주도한 서울 집값 상급지일수록 높았다. 1~5월 서울 지역 자금조달계획서를 살펴보면, 서울 용산구(55.52%)·서초구(54.1%)는 절반 이상이 전세를 끼고 집을 매수했다. 이어 동작구(50.08%)·마포구(47.96%)·강남구(46.43%)·광진구(44.77%)·성동구(44.53%) 순으로 갭투자 비율이 높았다. 모두 최근 서울 부동산 가격 상승을 주도한 지역이다. 특히 최근 집값이 급등한 마·용·성(48.28%)의 갭투자 비율은 절반에 달했다.

갭투자는 부동산 규제의 효과를 떨어뜨리는 주범으로 지적 받아왔다. 자금이 부족하거나, 규제로 대출을 받지 못해도 전세를 끼면 일단 손쉽게 집을 매수할 수 있어서다. KB국민은행이 발표한 ‘6월 전국주택가격동향’을 살펴보면 서울 아파트 전세가율은 53%에 달한다. 집값의 절반만 자기 돈으로 조달할 수 있으면, 부동산을 매수할 수 있다는 얘기다. 이 때문에 일부 고액 전세가 서울 부동산 가격 상승의 원인이라는 지적이 많았다. 이번 6·27 대출 규제에도 갭투자를 막는 방안이 담겼다. 대표적으로 전세대출의 보증비율을 90→80%로 낮추고, 조건부 전세대출을 제한하는 내용이다. 금융당국에서는 이런 조치에도 불구하고 갭투자 쏠림이 커지면 전세대출을 추가로 규제할 수 있다는 입장이다.

또 다른 추가대책도 예고된 상태다. 이재명 대통령은 지난 3일 취임 한 달 기자회견을 열고 "이번 대출 규제는 맛보기에 불과하다"며 "수요억제책과 공급확대책 등 (준비 중인) 부동산 관련 정책이 많다"고 추가 규제 가능성을 내비쳤다. 주택 공급 확대에 대해 이 대통령은 "꼭 신도시 신규택지만이 아닌, 기존택지를 재활용하거나 기존부지를 활용하는 방법도 얼마든지 있다"며 '4기 신도시' 추가 개발 대신 2·3기 신도시의 개발·공급 속도를 촉진하는 방향을 제시했다.

7월 기준금리 동결, 8월 인하 가능성 무게

이런 가운데 시장에서는 하반기 기준금리 인하 기대감이 점차 확산되는 분위기다. 지난달 말 정부의 부동산 대책 발표 이후 과열된 수도권 일부지역 부동산 시장 둔화와 가계부채가 일단락될 것이란 이유에서다. 우선 오는 10일로 예정된 7월 금융통화위원회에서는 금리 동결이 유력시된다. 근거는 서울 중심의 집값 급등세다. 정부가 부동산 과열을 잡기 위한 강경책을 내놨지만 대출 규제가 이제 막 시행된 만큼 정책 효과를 확인하려면 시간이 필요하기 때문이다.

실제 금리인하가 주택시장 과열을 부추길 수 있다는 한은의 우려도 크다. 지난 5월 금리 인하 이후 가계대출 증가세가 가속화됐는데, 이는 금통위가 다시 보수적으로 돌아선 배경이 됐다. 더욱이 직전 금통위에서 한 차례 금리를 내린 만큼 연속 인하가 부담스러울 수 있다는 예상이다. 유상대 한은 부총재는 최근 기자 간담회에서 "금통위의 통화정책 관련 논의는 늘 가계부채, 외환시장 등 금융 안정 상황을 고려해 이뤄지고 있다"며 "이에 최근 주택가격 급등으로 가계부채가 빠르게 증가할 수 있다는 점을 금통위에서 예의주시 중"이라고 밝혔다.

이에 대다수 전문가는 다음 인하 시점으로 '8월'을 점치고 있다. 남은 3차례 금통위에서 1~2회 추가 인하가 이뤄질 것이란 예상이다. 강승원 NH투자증권 연구원은 "7월 말 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 9월 인하 신호가 확인되고, 8월 중순 국내 가계대출 둔화세가 확인된다면 8월 인하가 가능할 것"이라고 예상했다. 그러면서 "연준이 인하를 시작하면 한은의 부담도 줄어들 것"이라고 덧붙였다.