성수전략구역 정비계획 결정안 고시
자금 조달 등 현실적 과제 산적
‘재건축 특례법’ 등 장려책 좌초 위기

1만 가구에 가까운 미니 신도시급 규모를 자랑하며 ‘강북 최대 재개발 사업지’로 불린 서울 성동구 성수전략지구 재개발 사업이 본궤도에 올랐다. 서울시가 최근 정비계획 결정 및 정비구역 지정안을 고시하고 나서면서다. 이로써 2009년 전략정비구역으로 지정된 후 15년 넘게 정체돼 있던 사업 추진 또한 본격 속도를 낼 수 있게 됐다. 다만 건설 시장의 침체와 정책 불확실성 등으로 그 흥행은 담보할 수 없는 분위기다.

연내 시공사 입찰공고 목표

7일 정비업계에 따르면 서울시는 최근 서울시보에 성동구 성수전략정비구역 정비계획 결정안을 고시했다. 성수동1가 72-10 일대 총 4개 지구를 묶은 성수전략정비구역은 대지면적 52만8,000㎡(약 16만 평)에 총 55개 동, 9,428가구의 공동주택이 들어서는 대규모 재개발 사업 구역이다. 전체 가구 중 임대주택 물량은 2,004가구에 달한다.

이번에 고시된 정비계획에는 해당 지역 일대에 최고 250m의 랜드마크를 올리는 방안이 담겼다. 건물 층수로 환산하면 50층이 넘는 높이다. 또 다양한 문화편의시설 조성 방안 역시 포함됐다. 대표적으로 강변북로를 덮는 수변문화공원이 조성될 예정이다. 길이 960m, 면적 3만9,955㎡ 규모의 수변문화공원은 보행 연결 덱과 한강 보행 연결 브리지를 통해 한강 보행 접근성을 높인 게 특징이다.

정비계획안이 고시되면서 각 지구 재개발 조합의 사업 추진에도 속도가 붙었다. 가장 적극적으로 움직인 2지구의 경우, 지난달 29일 조합 총회를 열고 랜드마크동 최고 층수를 결정하는 투표를 진행했다. 투표 결과 랜드마크동 최고 높이를 65층으로 높이기로 했다. 해당 지구는 입찰 및 설계도서 작성 작업을 이른 시일 내 마무리해 연내 입찰공고를 내는 것을 목표로 하고 있다.

정원오 성동구청장은 “지난 15년간 성동구의 숙원이었던 성수전략정비구역이 이번 결정 고시를 통해 주거, 문화, 비즈니스 허브로 성장할 수 있는 발판을 마련했다는 점에서 감회가 새롭다”면서 “주민들의 기대에 부응하는 고품격 명품 주거단지를 조성해 성수동 일대 상호 발전을 이끌 수 있도록 행정적 지원을 아끼지 않을 것”이라고 밝혔다.

사업성 저하에 시장 반응 ‘미지근’

성수전략정비구역은 당초 정비 계획상 대상지가 4개 지구로 구분돼 있었지만, 정비사업이 동시에 시행돼야 조성할 수 있는 대규모 기반 시설이 많았던 데다 지역 내 이해관계 및 정책·제도 변경 등으로 사업이 사실상 멈춰있었다. 그러던 중 서울시가 2021년 이곳을 신속통합기획 대상지로 선정했고 이번에 정비계획과 지구단위계획 변경이 결정됐다. 서울시는 지역을 둘러싼 이해관계를 조율하고 변화하는 정책·제도를 고려한 만큼 지구별 원활한 사업 추진이 가능할 것으로 내다봤다.

변수는 재개발 사업을 향한 건설 시장의 관심이 예전만큼 뜨겁지 않다는 점이다. 많은 건설사가 높은 건설비 사업성을 이유로 수주전 참여에 미온적인 태도를 보이는 가운데 시공사를 선정한 사업장들마저 자금 조달에 어려움을 겪고 있는 것이다. 이는 성수전략지구와 함께 강북의 대표적 재개발 구역으로 꼽히는 한남2재정비촉진구역의 사례에서 확인할 수 있다. 한남2구역은 서울 용산구 보광동 일대 11만㎡ 부지에 아파트 1,537가구를 짓는 재개발 사업이다.

2022년 11월 대우건설을 시공사로 선정한 한남2구역은 올해 하반기 이주를 시작해 2027년 착공·분양이 목표다. 현재는 관리처분인가를 위한 막바지 준비가 한창이지만, 지난 1월 우리투자증권이 금융 주관사 지위를 포기한다고 통보하면서 위기에 봉착했다. 우리투자증권은 최근 불안정한 금융 환경을 이유로 들며 프로젝트파이낸싱(PF) 조달 포기 배경을 밝혔다. 이후 조합은 신영증권을 새 주관사로 정해 PF에 도전했고, 시공사인 대우건설까지 지원에 나서면서 한 달여 만에 가까스로 대주단을 모집했다.

나아가 최근에는 시공사인 대우건설과 조합 간 갈등도 불거졌다. 조합은 대우건설이 시공사 선정 당시 내세운 ‘118프로젝트’ 공약을 지키지 않았다는 점을 지적했다. 남산 경관 보호를 위해 건물 높이 90m 이하로 제한된 건물 높이를 118m로 높이겠다고 약속했지만, 서울시의 고도 완화 허가를 받지 못했기 때문이다. 또 블록 통합을 위해 정비구역을 관통하는 도로를 없애겠다는 계획 또한 서울시의 동의를 얻지 못했다. 결국 조합은 오는 27일 임시총회를 열어 대우건설의 시공자 지위 유지 여부를 투표하기로 했다.

정비업계에서는 한남2구역의 사례가 향후 서울 주요 재개발 사업의 성패를 가를 중대 기로가 될 것으로 전망했다. 김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “지금 시점에서 한남2구역이 더 나은 시공사를 찾는 건 어려운 상황”이라고 진단하며 “이주가 미뤄지고 공사비와 금융비용이 오르는 등 사업 전체에 파장이 클 수 있다”고 설명했다.

정책 불확실성에 사업 동력↓

여기에 윤석열 전 대통령의 파면으로 2022년 이후 추진해 온 각종 재건축 규제 완화 정책이 힘을 잃을 위기에 놓여 있다는 점도 정비 업계엔 악재다. 그간 정부는 정비사업의 사업성을 높여 수도권 공급 확대와 건설경기 활성화를 유도하겠다는 청사진을 밝혔지만, 야당인 더불어민주당은 법안 통과에 소극적인 입장을 보여왔기 때문이다. 정부의 재건축 규제 완화안이 일부 지역의 특혜로 작용할 수 있고, 원주민과 세입자의 거주권을 보호하지 않는다는 게 야당의 지적이다.

부동산 전문가들은 힘을 잃게 된 윤석열 정부의 부동산 정책 중 하나로 ‘재건축·재개발사업 촉진에 관한 특례법’을 꼽았다. 재건축 특례법 제정안은 △기본계획·정비계획 동시처리로 기간 단축 △역세권 용적률 1.3배 ·높이 제한 완화 △이주 전 철거 심의 허용 등 인허가 과정 관리 강화 등을 포함하고 있다. 국회에 계류하던 해당 법안은 윤 전 대통령 파면 이후 심사가 중단되면서 통과 가능성이 희박해졌다.

재건축 초과이익 환수제 폐지와 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 전면 재검토 또한 실현 가능성이 불투명해졌다. 국민의힘은 22대 국회 1호 법안으로 재건축 초과이익 환수제 폐지안을 발의했으나, 윤 전 대통령의 파면으로 정책 기조의 불확실성이 커지면서 사실상 무산되는 분위기다. 임대차 2법 폐지 역시 야당의 반대와 조기 대선 국면 속에서 법안 통과를 기대할 수 없는 실정이다.

정부가 적극 장려해 온 신탁방식 정비사업도 좌초 위기에 놓였다. 국토교통부는 그간 신탁방식을 통해 조합의 비리 및 갈등을 줄이고, 사업 효율성을 높일 수 있다며 정비사업에 적극 도입해 왔다. 특히 1기 신도시 재건축 같은 대규모 사업에는 투명성과 관리 측면에서 신탁방식이 적합하다며 일부 지자체에서 배점기준에 가점을 주는 등 적극 장려했다.

그러나 금융당국이 책임준공형 토지신탁의 부실 문제를 해결한다는 명목으로 신탁사 건전성 강화 조치에 나서면서 신탁방식 정비사업에도 차질이 불가피할 전망이다. 금융위원회는 오는 7월부터 신탁회사의 토지신탁 취급 한도를 자기자본의 100% 이내로 제한하는 ‘신탁업 감독규정 개정안’을 시행할 예정이다.

업계는 이 같은 조치로 신탁사의 사업비 및 이주비 조달에 제약이 생길 수 있다고 입을 모았다. 기존에는 신탁사가 조합원을 대신해 주택도시보증공사(HUG) 보증을 받아 사업비와 이주비 등을 조달했는데, 한도 규제가 도입되면 해당 금액이 위험액에 포함되면서 자기자본 대비 위험액이 급증하는 탓이다. 성수전략지구와 같은 대형 사업장의 경우, 이주비만 1조원을 초과하는 경우가 다반사다. 정국 불안 속 정부 부처 간 정책 엇박자까지 발생하면서 정비사업의 추진력이 떨어질 수 있다는 우려가 짙어지는 배경이다.