전국 아파트 44.9%, 전월보다 싼값에 거래
'하락거래' 비중 지난해 8월부터 6개월 연속 증가
여당, DSR 한시 완화 요구, 금융위 "신중히 접근"

지난달 이뤄진 아파트 거래 중 절반 가까이가 이전 거래가보다 낮게 거래된 이른바 ‘하락거래’인 것으로 나타났다. 아파트 거래 시장이 크게 위축된 영향이다. 경기 침체, 정국 불확실성, 금리 인하 지연 등의 영향으로 매수 관망세가 지속될 것으로 예상되는 만큼 움츠린 거래 시장이 쉽사리 살아나긴 어려울 것으로 보인다.

44.9%가 가격 낮춰 판 '하락거래'

10일 직방이 국토교통부 실거래가격을 분석한 결과에 따르면 지난 1월 전국에서 체결된 아파트 거래 중 44.9%는 종전 가격보다 낮은 가격에 거래됐다. 하락거래는 지난해 7월 38.9%를 기록했지만 8월부터 증가세를 보였고 지난해 11월에는 43.7%를 기록하며 상승거래보다 많아졌다.

권역별로는 수도권은 하락거래 비중이 지난해 12월 43.4%로 집계되며 상승거래 비중보다 높아졌고, 올해 1월에도 43.6%를 차지했다. 서울은 여전히 상승거래 비중이 높지만, 경기와 인천 아파트 거래가격이 약세를 보이면서 수도권 하락거래 비중을 높였다. 서울은 금천구(66.7%), 노원구(55.7%)에서 하락거래 비중이 절반 이상을 차지했다. 구축 중소형 면적 위주로 거래가 이뤄졌는데, 거래가격은 종전보다 낮았다.

경기에서는 성남시 수정구(61.5%), 이천시(61.1%), 안산시 상록구(61.0%), 동두천시(60.0%), 의왕시(55.9%), 용인시 처인구(51.8%), 의정부시(50.8%), 파주시(50.4%), 고양시 일산동구(50.0%)에서 절반 이상이 하락거래였다. 인천은 중구(52.8%), 남동구(51.6%)의 하락거래 비중이 절반을 넘었고, 연수구도 49.3%로 절반에 가까웠다.

지방광역도시는 지난 2024년 11월 하락거래 비중이 44.8%를 차지하며 상승거래 비중(42.7%)보다 높아졌고 2025년 1월 하락거래가 차지하는 비중은 45.6%로 집계됐다. 지역별로는 대전 49.2%, 제주 49.0%, 부산 47.1%, 대구 46.3%, 충북 46.3%, 충남 46.1%, 경북 46.0%, 강원 45.9%, 경남 45.2%, 전북 45.2%, 전남 44.4%, 세종 44.3%, 광주 43.8%, 울산 41.7% 순으로 하락거래 비중이 컸다.

전국 아파트 실거래가지수 7개월 만에 하락

전국 아파트 실거래가지수도 7개월 만에 하락으로 돌아섰다. 실거래가지수는 시세 중심의 가격 동향 조사와 달리 실제 거래된 실거래가격을 동일 단지, 동일 주택형의 이전 거래가와 비교해 지수화한 것으로, 실거래가지수가 하락한 것은 당월 거래가격이 이전 거래가보다 낮은 금액에 팔린 경우가 많다는 의미다.

한국부동산원에 따르면 지난해 11월 전국 아파트 실거래가지수는 0.37% 하락했다. 수도권이 0.30% 떨어지며 지난해 10월(-0.01%)에 이어 두 달 연속 지수가 하락했다. 서울 아파트 실거래가지수는 0.16% 상승했으나 경기도와 인천이 각각 0.54%, 0.64% 하락해 전월(-0.01%, -0.09%)보다 하락 폭이 커졌다. 경기도와 인천은 지난해 9월부터 석 달째 지수가 하락세다.

지방 아파트 실거래가지수도 0.43% 내려 지난해 5월(-0.36%) 이후 6개월 만에 하락 전환했다. 지방 5개 광역시와 8개 도 가운데 대구(0.07%)와 세종(-0.36%)을 제외한 나머지 11곳이 모두 하락했다. 광주광역시(-1.08%), 충남(-0.92%), 강원(-0.85%), 제주(-0.825), 전남(-0.725), 울산(-0.43%), 부산(-0.32%) 등의 실거래가가 많이 내렸다.

원인은 공급 과잉·인구 감소, DSR 완화는 언발에 오줌누기

이에 여당에서는 지방 아파트 가격 방어를 위해 지방 미분양 주택에 대한 DSR(총부채 원리금 상환액 비율) 규제를 완화해야 한다는 목소리가 커지고 있지만 금융당국은 신중한 입장이다. 여당 요구에 따라 실제 DSR 규제를 풀어도 실제 미분양 해소 효과는 미미할 수 있기 때문이다.

특히 금융위원회가 고개를 갸웃거리는 대목은 '실효성'이다. 6억원 이하 주택 구입자는 시중 은행 대출에 비해 금리 조건이 좋은 보금자리론, 4억원 이하는 대출 금리가 연 2%대까지 내려가는 디딤돌대출 등 정부의 정책 모기지 상품을 이용하는 경우가 대부분인데, 정부 대출 상품은 DSR을 아예 적용받지 않기 때문이다.

KB국민은행에 따르면 미분양 주택이 가장 많이 쏟아진 대구(2,674가구)의 지난달 아파트 평균 가격은 3억4,121억원이다. 대구 다음으로 미분양이 많이 쌓인 경북(2,237가구), 전남(2,450가구)의 평균 아파트 가격은 각각 1억9,236억원, 1억9,281억원으로 2억원도 안 된다. 여당 주문대로 DSR 규제를 한시적으로 풀어줄 경우 이 지역에서 매매가가 6억원을 초과하는 지방 고가 주택 구입하면서 KB국민은행이나 신한은행 등 시중 은행의 주택담보대출을 받는 사람들만 팍팍한 소득 심사를 면제받는 혜택을 보게 된다.

'필요성'도 금융당국이 신중론을 고수하는 이유 중 하나다. 엄격한 대출 규제가 악성 미분양의 원인 가운데 하나라면 DSR 한시적 완화가 미분양 해소에 일조할 수 있으나, 수도권 이외 지역 주택 구입자는 보금자리론과 디딤돌대출 등 정책 모기지를 받을 때 DTI 심사도 받지 않는다. 소득 심사 때문에 대출이 막혀 미분양이 쌓였다고 보기 어렵다는 얘기다.

전문가들도 비수도권 미분양은 대출 규제보다는 공급 과잉과 인구 감소 등 구조적 문제에서 기인한 측면이 커 DSR 완화로 해결할 수 없다고 지적한다. 결국 미분양 해소를 위한 타깃은 다주택자가 되어야 하고, DSR뿐 아니라 세제 혜택이 나와줘야 한다는 게 전문가들 의견이다. 올해부터 1주택자가 지방의 준공 후 미분양 주택을 구입할 때 양도세·종합부동산세 산정 시 1가구 1주택 특례가 적용되는데, 이런 식의 추가 세제 지원이 검토될 수 있다는 것이다. 세제를 완화해도 일부에게만 혜택이 돌아갈 뿐, 냉각된 시장 분위기를 바꿀 수 없다는 견해도 있다. 황보창 한국기업평가 연구위원은 “이미 경기가 꺾였는데 몇몇 규제 완화로 시장이 살아날 가능성은 없고, 오히려 집값 버블을 유지하는 역효과만 생길 수 있다”고 말했다.