직접 M&A 매물 홍보 나선 홈플러스
“청산가치 3.7조원 평가로 인수 가능"
담보 차입 2조원 조달하면 된다 강조도

회생 인가 전 M&A(인수·합병)를 추진 중인 홈플러스가 고평가 논란에 대해 정면 돌파에 나섰다. 인수자 찾기에 난항을 겪자 "전세를 낀 아파트처럼 투입자금 1조원 미만으로 회사를 인수할 수 있다"며 적극적인 구애를 펼치는 모습이다. 하지만 시장에선 기대보다는 우려가 큰 분위기다. 홈플러스는 보유한 부동산 자산의 감정가만 4조8,000억원에 달하는 만큼 ‘정상화’가 가능하다는 입장이지만, 영업 차질 우려로 실제 가치가 그만큼 나오지 않을 수 있기 때문이다.

시장에 적극 '구애 신호'

8일 홈플러스는 이날 언론에 배포한 입장문을 통해 “시장에서 실제 인수에 필요한 자금 규모에 대한 다양한 전망이 쏟아지고 있다”면서 “MBK파트너스 보통주 포기, 부동산 담보 활용 등 구조 설계에 따라 인수 장벽은 크게 낮아진다”고 주장했다. 앞서 조사위원이 삼일회계법원이 서울회생법원에 제출한 보고서에 따르면 홈플러스의 자산은 약 6조8,500억원, 부채는 약 2조9,000억원으로 순자산은 4조원에 이른다. 여기에 홈플러스의 브랜드, 보유 부동산, 사업 지속 가능성 등을 반영하면 전체 기업가치는 약 7조원으로 평가된다.

하지만 기존 대주주인 MBK는 보통주 2조5,000억원에 대한 권리를 주장하지 않기로 하면서 홈플러스는 인수자가 기존 지분 인수 부담을 덜었다고 주장했다. 홈플러스는 “인수자는 홈플러스를 조사보고서상 청산가치인 3조7,000억원 수준으로 평가해 인수하는 것이 가능해졌다”며 “회생 실무상 M&A 시 최소한 청산가치 이상으로는 기업가치가 정해져야 해 실질적으로는 기업가치의 절반가량인 3조3,000억원 할인 효과를 얻게 되는 셈”이라고 설명했다.

홈플러스가 보유한 부동산을 담보로 2조원을 차입할 수 있다는 것도 ‘1조원 이하 인수’ 주장의 근거다. 홈플러스가 보유한 4조8,000억원 규모의 부동산 자산을 담보로 활용할 경우, 통상 담보인정비율(LTV) 적용시 2조원 내외의 자금 차입이 가능하다는 분석이다. 홈플러스는 “즉시 상환이 요구되는 채권(매입채무 유동화 전단채, 메리츠 대출 등)은 2조5,000억~2조7,000억원 수준”이라며 “인수자가 담보 차입 2조원을 조달하고 나머지 부족분을 현금으로 보완한다면, 실제 투입해야 할 자금은 1조원 이하로 축소될 수 있다”고 강조했다.

홈플러스 인수 구조를 전세 낀 아파트에도 비유했다. 홈플러스는 “7조원짜리 아파트에 2조9,000억원의 전세가 들어가 있고, 전 주인은 자신의 지분을 포기하겠다고 나선 것”이라며 “새 매수자는 이 아파트의 부동산을 담보로 2조원을 빌려 전세 일부를 갚고 남은 일부만 현금으로 메운다면, 실제 현금 1조원 미만으로 아파트를 소유할 수 있게 되는 구조”라고 했다.

시장 "영업 차질 우려·부동산 침체"

그러나 채권단은 인수 제안이 실제 회수 가치보다 낮다고 판단될 경우, 매각 자체를 철회할 가능성도 열어두고 있다. 그동안 홈플러스는 매장을 매각 후 재임차(세일즈 앤드 리스백)하는 방식으로 부동산 자산을 유동화했다. 이때 홈플러스가 지속해 임차하겠다는 ‘책임임차’와 높은 임차료가 홈플러스의 부동산 자산 감정가를 높이는 데 역할을 했다. 홈플러스가 높은 임차료를 약속하면, 홈플러스를 임차인으로 두는 부동산의 가치가 올라 높은 가격으로 책정됐던 것이다. 하지만 현재는 홈플러스가 존폐의 기로에 놓인 만큼 상황이 크게 달라졌다.

한 부동산펀드 전문가는 “임차료가 높을수록 홈플러스 부동산 가치도 커지는 구조인 만큼 부풀려진 임차료를 기반으로 펀드들도 감정가를 산정했다”며 “현재 감정가도 홈플러스의 임차료를 전제로 해 사실상 큰 의미가 없고 실제 시장에 팔면 토지가 정도만 인정을 받아 메리츠금융이 매각하면 남는 것이 거의 없을 수 있다”고 말했다.

상업용 부동산 시장이 침체된 만큼 실제 매각이 어려워 제값을 챙기지 못할 가능성도 크다. 그나마 수도권 도심에 입지한 매장이라면 높은 ‘땅값’을 인정받아 재개발을 노릴 수 있지만, 외곽과 지방에 위치한 경우엔 사실상 버려진 땅이 될 수 있기 때문이다. 한 부동산업계 관계자는 “덩치가 큰 대형마트를 마트 용도로 팔기는 현재 상황상 어렵고, 물류창고로는 팔 수 있겠지만 그쪽도 포화상태다 보니 받아줄 사람이 없다”며 “도심은 그래도 어떻게든 매각될 것이지만, 지방은 용도를 찾기도 어렵고 그 가격을 주고 투자할 사람이 많지 않다”고 말했다. 실제로 홈플러스 매장을 펀드의 기초자산으로 운용하고 있는 이지스자산운용·유경PSG자산운용 등은 지난해 말 일부 점포 매각을 시도했지만 실패해 임시방편으로 펀드 만기를 연장했다.

인수 거론 기업들도 손사래 "부동산 가치 신뢰도 낮아"

이런 이유로 잠재적 인수 후보자로 거론되는 기업들도 손사래를 치고 있다. 우선 기업들은 삼일회계법인의 홈플러스 자산가치 분석을 100% 신뢰할 수는 없다고 말한다. 삼일회계법인은 홈플러스 부동산 가치를 분석할 때 인근 지역 부동산의 경매 낙찰률까지 꼼꼼히 확인한 것으로 전해진다. 낙찰률이 50%라면, 담보가치를 절반으로 싹둑 잘랐다.

그럼에도 기업들이 홈플러스 부동산 가치를 믿지 못하는 이유는 홈플러스 인근 부동산 가치가 홈플러스 존재 때문에 껑충 뛸 때가 많기 때문이다. 인근에 홈플러스가 있어 부동산 가치가 높게 잡힌 것인데, 그 가치를 고스란히 믿고 투자할 수는 없다는 것이다. 인수 이후 폐점 전략도 적극적으로 펴야하기 때문이다. 한 감정평가사는 “홈플러스는 부동산 개발업자가 인수하든, 유통업체가 인수하든 일부는 폐점 후 개발로 돌리는 것이 필요하다”면서 “부동산 가치 하향 조정은 확실하고, 무엇보다 폐점을 하면 지자체로부터 용도 변경 허가를 획득하기 어려울 것이기 때문에 힘든 싸움이 불가피하다”고 꼬집었다.

두 번째로 홈플러스 노동조합의 강성 이미지가 꼽힌다. 이마트와 홈플러스는 매장 입지가 상당 부분 겹친다. 만약 인수한다면 부동산은 물론이고 인력 구조조정이 필수다. 사모펀드인 MBK파트너스와 오랜 기간 부딪히며 전투력을 길러온 홈플러스 노조와 맞닥뜨리기는 부담스럽다는 것이 현장의 분위기다. 투자은행(IB)업계 한 관계자는 “홈플러스를 싸게 잘 사서 회사를 키울 가능성도 전혀 없다고는 할 수 없다”면서도 “직원 입장에서는 피하고 싶은 작업인 것이 사실”이라고 전했다.